龙湖开元：率先开启现房销售的产品创新

1、渐行渐近的现房销售

随着房地产市场增量时代的日趋结束，行业环境正发生着巨大的变化：市场聚集度在过去两年迅速提高，大型企业并购日益频繁，中小房企不断退出地产舞台已经反映出了这个变化。

按照普遍的行业规则，行业越趋于成熟期，技术越趋于完善，市场竞争便越倾向规模化与金融化。大型企业垄断行业便成为一个行业发展到尾声的最后注脚，这点无论在家电行业，还是汽车行业均如此。

对于地产而言，一方面因行业本身就是资金密集型企业，另一方面现在的地产行业几乎已经没有创新，无论是研发，设计，建造，还是营销几乎均没有创新的空间，

最近对地产产品来说，影响最大的一个新闻莫过于广东的现房销售传闻。虽系调研，但对于增量时代日渐结束，行业竞争日趋激烈，准入门槛提高是一种必然而然的事情。这也意味着中小房企将会是生存竞争最激烈的时代，而大型房企竞争也并不温和，大象之死对于现有大型房企来说，并不会是小概率事件。

2、龙湖开元的产品思考

在重庆市场，严格来说，龙湖开元属第一个现房销售的小区项目，尽管万科在磁器口有一个现房销售项目，但万科项目属单体楼性质，而不是一个纯粹的居住小区。

或许是因为有一段时间没看盘吧，我看到的开元产品的规划，确实有相当的规划亮点：项目小区组团大门设计巧妙的利用市政道路关系，将别墅组团与洋房组团对称设计，东线分流的同时，相互尊重对方；

其次是在小区产品设计方面，这里涉及到居住的一个哲学问题的思考，即小区业主的私密空间与公共空间的理解问题，在别墅组团这个特征表现的更加明显与直接，与传统别墅产品相比，开元直接将每户的入户花园拆除，变成整个小区的公共场所，这样的变化带来的好处，是整个小区的公共开敞空间大幅度提升，小区的空间感受顿时倍增宽敞，小区不仅是一个居住空间，园的空间感受更加强烈，因小区绿化空间提升，景观上可以将传统别墅区的主题式景观设计的难点解决，整个别墅几个开敞空间分别设计不同的主题，银杏，樱花等等，更强化了小区的园的感受。而这种产品设计下，居住在小区的居民行为可能会潜意识的受到一定程度的改变，即增加室外活动时间，强化邻里之间的交流和沟通。

洋房的设计上，理念上与别墅组团基本一致，即尽可能在环境的开敞空间与建筑本身的尺度与居住的舒适性之间最大程度的协调。从建筑上，项目局部做到了8层，从层数来说，8层对于洋房有一些不适，但整个小区的空间却因此而受益，楼间距平均超过60米，四个超过10000平米的主体景观（流水书院，童梦乐园，星光泳池（据龙湖人士介绍，这是第一个洋房项目内设计泳池的），绿野仙踪），景观中轴线长达320米，宽敞的空间增添的舒适性，可以克服因为建筑相对较高的产生的相对不足。

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 （主题景观之水景）

龙湖的产品规划设计一直走在市场的最前列，从产品本身来说，水晶郦城塑造了一个高层低密度产品的典范，而春森则属滨江建筑的标杆产品。而产品规划对项目的开发经营与盈利性有着至关重要的影响，每一次规划理念的创新，都会对行业产生巨大的刺激作用，引起群体性效仿。

3、站在现房销售角度来看开元产品

现房销售与期房销售的区别点在那，我想这是当前整个市场从业人员都在思考的。相比于期房销售，现房销售在产品本身，价格，促销，甚至销售说辞都会产生一定程度的变化。当然相对于其他而言，新的现房产品的空间观感对现房销售显得更加重要。

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（小区入户设计）

从销售行为角度分析，购房者面对现房，不再局限于沙盘与户型图，而会参与到小区内与整个小区的空间互动，因此给予购房者小区观感的第一舒适性成为营销最重要的因素，小区的空间要素组合带来的整个愉悦感，可能会决定消费者的最终决策，而走进室内的户型，重要性反而退到次要地位。

开元是龙湖第一个现房产品，作为第一个吃螃蟹者，没有追求中规中矩的不求有过而大胆对产品进行了创新性改造，一方面体现出了龙湖对产品的理解，对客户的认识的功底，同时也体现出了龙湖在市场涨未雨绸缪的能力。