2013年楼市预期与2012年市场盘点

 

一

如果要以预测作为职业，我想这估计是世界上最艰难的职业之一。在连续5年的房地产市场预测以后，2012年基于假定无悬念与基于工作的艰难而做出的决定。在痛苦或者是无奈的状况下，全年将市场这块活动暂时搁置。

 

年末盘点，表现与我们判断的预期，似大相径庭，但也有结构性性的预判之巧合，之所以我不敢说出是基于我们判断的逻辑结果，是因为我无法从今天的准确性中找到明天可能更为准确的答案。

 

二

我们对2012年市场的基本判断是高位震荡，成交略微上扬，价格略微下降。但事实较大程度的背离了我们的结论。一是整体市场大放量（主城区而言），二是成交价格下半年持续攀升。虽然现在还不能获得较为准确的市场数据，但主城区成交量同比上涨30%这个基本毫无悬念；第二个是下半年价格环比持续上涨，这也是我们预测之外的结论。

 

三

我们要探讨为什么会有这种表现。对于志在研究市场规律的任何人而言，每一次失败都是刻骨铭心的，对于预测者而言，更是如此，当然也唯有对每一次失败都刻骨铭心，方可以有接下来的进步与继续走向成功的可能。

 

在芜湖新政以后，在内部判定上，我们便修正了今年市场运行态势的判断。将悲观调整为今年乐观。芜湖新政其实本身不是个问题，问题在于反映出来两方面的博弈，第一是地方政府公开出来救市政策，即中央政府对楼市管控不视为不可逾越的红线，即对地方政府而言，GDP重要性远远大于楼市调控效果，从某种程度上而言，芜湖政策的出台到夭折，中央政府和地方政府只是上演了一场周瑜打黄盖的联袂表演戏，潜在含义是中央政府允许地方政府在一定范围内对调控政策进行调整，这也是继芜湖政策以后，全国各地地方政府陆续出台楼市调控政策的背景和原因。只要违规而不受到追究，那么则意味着其本身就不存在违规的行为。这是两级政府博弈的平衡点和博弈继续前走的动能。而反映出来的第二个面则是地方政府和中央政府在楼市调控方面的矛盾性和各自不得已的苦衷，并能形成持续的谅解，双方需要的都是时间，而不是结果，没有人能够在将高速行驶的动车，瞬间停下来，即便有心，谁也不敢。

 

今年楼市的第二个转折点是银行开始的降准。我们原预计，本届政府将严守对经济调控，并将事实的悲观留给下届政府作为启动市场和经济改革的红利。当然从最后政治解决来看，这个逻辑本身也是成立的，因为本届政府基本上是提前交接，事实上今年第三季度就进入了新政府的施政时间，为权利的交接提供相对平稳和乐观的环境，同样是给新政府创造时间，这点是政治智慧，因此从18大政府交接以后来看，我们的判断是今年市场的繁荣，是基于政府顺利交接之必须，这点也可以在十八大后的股市表现用以同样的说明。摆在本届政府面前难题不小，内忧外患，本届政府即便有盖世之力，也需要时间来一个一个的处理。如果结合政治来看，今年三季度楼市繁荣是一种政治交接之必须，而从效应来看，繁荣的代价与萧条的代价相比，无疑繁荣留有后遗症，但对整个国家而言，是一种正福利。

 

如果说地方政府的救市，表明对中央政府对楼市态度还存在不确定，那么银行降息降准以后，中央政府对楼市的态度即变得格外鲜明了，即中央政府需要楼市的福利，为政治交接创造良好的氛围，给新任领导人寻求改革的时间和机遇。如果结合今年楼市舆论导向来看，这种思路就显得愈加清晰，三四线城市在二三季度大幅度回暖，一线城市依然寒冬如旧。

 

在我们去年对市场节奏的预测上，我们认为市场会在1—5月是繁荣期，接下来是9—12月是繁荣期，6—8月会相对难受，而今年市场表现则是全年平稳繁荣的运行。市场节奏基本没有表现出来，全年无所谓明显的淡旺季，全年价格无明显的阶段性高震荡。如果这点放在政治大背景来解读，应该是可以理解的。

 

但我们需要对四季度进行特别的说明，四季度是两届政府交接的关键期，三四线市场经过一段时间的启动以后，已经进入了正常的高热度市场，短期瞬间降温不会成为现实，但要持续也不是一件较为容易的事情，为了保证三四线市场的持续繁荣，一线市场持续不启动，将会较大程度考验整个市场的压力。而事实上一线市场启动的时间，基本也是以9月开始，四季度进入高热，而原本较为脆弱的三四线市场，因为一线市场的高热，而得以缓慢降落，同时一线市场的高热，也客观转移了整个楼市的注意力。三四线市场的衰弱被主流舆论所旁落。

 

但我们同样要关注的是舆论对年末三四线市场的整体忧虑。笔者去年曾经有两三篇文章重点提到今年三四线市场在2012年将面临严峻的考验，甚至有深度下滑的可能，但今年三四线市场总体乐观表现超出我们预期，但三四线市场的四季度对比衰落，则可能印证我们的判断，如果这个判断为真，那么2013年三四线市场将是一个危险地带，尽管现任政府为三四线市场设计了新的搭桥路线，但这个衔接能否做到无缝嫁接，市场是否会以现任政府的思想继续前进，将是2013年房地产市场的第一大悬念。

 

四

三四线市场为什么在四季度衰落，会显得异常的显眼。因为年末数据没有最终出来，我们无法得知三四线市场具体的表现。但如果用重庆市场来看，三四线市场在今年一二季度基本是属于深水区，2012年重庆统计局数据显示，1—6月主城区成交量同比上涨50%以上，一圈内郊县市场下跌20%左右，渝东南市场成交量下跌40%左右。如果我们非要对这个数据进行评价，我只想说，这个数据太让市场忧虑了。

 

我们在分析三四线市场的时候，购买力来源只有四个角度，第一是回乡置业，这点与一线市场是零和博弈，即总购买力在一二线与三四线之间内部零和博弈，三四线城市购买力增加一二线市场购买力减少，如果从结构角度来看，全年全国房地产市场都可以证明这点，即社会对房产的总需求在2012年并没出现增长，一二线城市限购导致的购买力转移与一二线市场放松以后，三四线市场购买力萎缩，是这两个市场繁荣与衰落交替存在的原因；其次是三四线市场购买力来自于农村城市化，在人民币大幅度升值，外贸大幅度受损以后，依靠打工的货币城市化动力后劲不足；第二则是政府启动城市改造，普发货币新增购买力，这个对市场的启动和刺激的效应在2009年到2011年已经表现的淋漓尽致，但进入2012年以后，城市拆迁放缓，原因在于两方面，一是郊县市场房产价格较高，政府拉动市场的成本大幅度增加，杠杆效应减弱，二是政府手中缺乏足够可以启动市场的货币，地方政府启动旧改的前提是房地产市场必须持续的高热，政府通过土地运作，获得资金，然后把资金用于城市拆迁改造，三四线市场萎缩，破坏了这种启动逻辑，因此三四线政府在2012年旧改推进力度均不如预期，没有旧改，就没有这块购买力；第三方面是三四线市场正常刚需，这个刚需数据相对于三四线市场人口的稳定和社会财富的正常增长以及市场房屋保有量而言，将肯定不能支撑繁荣市场；第四点则是三四线城市改善性需求，就城市而言，对比竞争依然是首位效应，即富裕者换房首要考虑的是当地中心城市，即支撑中心城市的异地购房，接下来才是三四线城市中产的改善性需求，他们基本可以视为本地市场的内生需求和原发性需求，但三四线城市因为产业和经济的原因，这部分群体数量也极为有限。

 

五

市场总是在预期之外运行，市场也总是在预期之内运行。如果我们从理性的角度来看市场，市场的变化不会是天外飞仙，也不是外星球的怪物。

 

在我们探讨市场的表现的时候，我们需要从供需结构市场来看，在我们从需求方面衡量完整个市场以后，我们将从供应市场来衡量市场的表现。

 

今年房地产市场供应市场的典型表现是聚集效应，行业集中度有较大幅度的提高。这点表现在总体市场成交额没有显著增长的情况下，龙头企业的销售额出现了较大幅度的增长，千亿俱乐部可能在今年即会有4家左右。

 

在供应市场内部是永恒的零和博弈行为，大企业越多，小企业也就越少。这个简单的推论下我们可以得出，在繁荣的2012年，依然有许多难过的中小型房企。如果我们假定的难过的中小型房企的原因不在于供应的短缺，这个逻辑和现实很容易证明，即预期楼市向好的情况下，中小企业集体陷入土地慌，或者有土地不进行开发。上述情况在逻辑，历史和事实上都不会成立。那么中小企业的问题很明显的出现在存量过剩的情况下，即需求市场恒定的情况下，供应市场内部中，中小企业败阵下来。围绕着这个逻辑继续前进，那么会有两种可能，一是中小企业恶化的情况，属于其合理而可控的范围内，那么中小企业在未来只需要进行结构性调整，重新制定与大企业博弈的策略，重新胜利并非逻辑与事实的不可能，那么市场依然会有序博弈；第二种情况比较糟糕，即博弈双方出现了很明显的均衡势力，中小企业弱势局面无法更改，正常博弈已经无法改变结果，而存量对中小企业构成的不仅仅是财务压力，而是生存压力的情况下，中小企业的策略的改变，一是断臂求生，二是洗牌出局，断臂求生的唯一的办法就是动用更大的价格工具，这样将对市场形成残酷考验，大企业受到冲击将不可避免；第二种则是洗牌出局，出局的方式对市场的震荡与冲击取决与出局的方法，如果有新资金进入，那么这种出局是财富转移式出局，如果是以破产为出局代价，那么对行业的冲击将会较为剧烈。

 

理论逻辑与现实总会有很大的差异，原因在于我们完成一次逻辑的推理只要半个小时，但市场要完成这种逻辑转换可能需要半年一年甚至更长的时间。因此用逻辑的结论来定义市场行为，出现偏差是不可避免。

 

我们关心的是，这种逻辑一旦成立，那么市场震荡发生的时间周期，节奏以及震荡的烈度或者是市场发生的局域范围，这个具体的点在什么地方，只有把这个找到，对所有人的行为判断才具有价值和意义。

 

回到上面我们对企业博弈的行为中来，如果出现中小企业大败而归的行为，大型房企将不可避免受到市场整体拖累，而这种拖累是否会形成市场的负反馈机制，要取决与更多因素，比如政治，比如金融市场，比如外贸市场，当然这当中还有需求市场整体的判断与决定。

 

六

2013年市场会是什么格局，我们上面对2012年分析判断会对2013年市场分析具有什么价值和意义？

 

第一我们依然要从政治角度来分析，2013年对于本届政府来说，时间的价值高于一切，因此2013年政治对于经济的要求只有一个词，繁荣，这是从政治角度来说，所有的要求。本届政府需要时间来厘清历史问题，确定自己的施政方针路线，以及确立自己的政治威望与威信的决定性关键性时期。从这个角度来看，2013年在政治意愿上，不会出现房地产市场有较大幅度的变异的主观诉求。

 

围绕着我们上面的分析中出现的难点，本届政府基本的应对思路是：城镇化，对于这个政策导向的核心思想解读极为关键，城镇化对于经济的含义在于短期内可以有较大的投资增长空间，不会出现投资萎缩的局面，这是确保经济增长的关键点甚至是核心点，在经济增长的三驾马车中，出口将可能继续萎缩，消费至少在明年很难起来，因此投资成为经济增长唯一的选项，在大中城市已经没有明显的投资空间的时候，城镇化是最后的投资空间，从这个角度来说，2013年，中央政府对城镇的投资将会有超越于历史的水平。

 

对于城镇化的后果与对房地产市场的分析而言，我们需要从生产和分配两个角度来解析。生产则是因为城镇化需要大量的就业（城镇投资与城市投资的资本深化程度较大的差异），这对以往城市投资大量资金分配在较小的人群中，导致的财富二级分化有一定的调节作用，这也是中央政府的收入倍增的主要依据。如果这个假定和逻辑成立，即本次投资对社会财富的分配均衡水平大大高于大中城市，那么确凿的后果即农村产生一定数量的富裕阶层，这部分富裕阶层的财富去向就决定了房地产市场的状态。从逻辑上说，农村进城更多的是在三四线城市，而不会大量涌入中心城市，那么三四线城市将在明年甚至以后几年房地产市场进行一次无缝嫁接。即三四线城市会出现持续的市场平稳和繁荣，如果逻辑推理下去，三四线市场的繁荣，一定会推动一二线市场的繁荣，那么整体市场繁荣也有较大的概率，但市场也会出现偏差，即三四线市场繁荣，而一二线市场不繁荣的2012年一二季度也是如此。

 

七

我们需要再次回到逻辑圆点来分析整个市场的总体特征。支撑中国房地产市场的理论依据是我们城市化率只有50%，而欧美国家的城市化率最少都有70%，因此我们还有巨大的空间，这个逻辑的谬误在于隔壁邻居家有1000万，我们也一定要有1000万一样。每个国家的城市化水平和最终状态，取决与其人口总量，经济结构，财富分配状态以及这个民族的底蕴和历史状态。

 

其次从时间和节奏来说，我们的城市化已经超越了世界上几乎所有人口大国的速度，那么既然速度可以超越，总量为什么不能超越呢？这是房地产市场还能繁荣20年的另一个理论依据，当然这个论点的谬误也在于隔壁邻居昨天倒卖黄金赚了1000万，而我们明天倒卖白菜也能赚1000万，这样的逻辑谬误，是如此显而易见。以现存的市场标杆表现来衡量市场潜力，在历史长不乏知名的学者，但事实都极大的嘲讽了他们。

 

我们从宏观角度做选择题，可选项总是很乐观，但如果从微观角度来看，事实总是充满不确定性。有一组数据，英国首次置业年龄基本保持在35岁左右，2011年北京首次置业年龄在27岁，这两者中的巨大差距至少说明一个问题，即我们需求已经探底，而这个底再下行的空间相当有限，从我们的教育体系来看，22—24岁是青年人步入社会的高峰期，3—5年的奋斗能够买一套房，我们还能缩短为1—2年么，如果你坚持认为这个成立，我只能说你应该是小说家，而不是经济学家，从个案来说，肯定存在，但从经济概率论来看，这个概率基数小道会让人吃惊。

 

而2012年市场的显著特征是刚需启动市场，所谓刚需在经济学上的显然含义是穷人置业。如果这个理解不存在逻辑错误的，那么2012年房地产市场的核心特质是穷人置业。所为穷人大致可以分为两类，年老的穷人和年轻的穷人，年老的穷人再置业，那么他们处境目前来说，在购房者中算最低的一层，在现实的房产市场里，年老的穷人购房数量是相对较小的，要么已经购房，要么基本就购不起房，4050这个阶层的人，要不混的很好，拥有较好的收入和社会地位，要不很难翻身，基本都排除在社会精英阶层之外；而年轻的穷人可以分为两类，一是年轻的穷人中的富人，也即可以依赖自己的力量或者是家里因为独立而进行的转移支付，这类人本质上也不能算刚需，顶天只能算另一种改善性需求了；另外一种则是转移支付中的穷人，即家庭合力购房的年轻首置者，这类是真正的最底层的置业者。而刚需市场中，受到波动最大的那一部分则是年老的穷人与年轻的转移支付协助购买的那部分人。现在市场最后的答案，如果是刚需市场，这个群体还有多大？第二个问题，经济恶化以后，现有购房者穷人部分，经济波动对他们的影响有多大？对于这种社会性的命题，一般很难有简单的答案，但任何事情，背离常识都会出现问题，或者说，都是出现问题的前兆。

 

对于这个问题，我不想也不愿意去当然也没能力去寻找答案，但如果你有足够的细心，你身边一定会发现很多能协助你判断的结论。尽管这个角度对我们理解2013年房地产市场，可能没有太多直接的贡献，但对于我们行业所处的位置坐标描述，还是有相当的价值，在无法断定我们确定的时间定格的时候，知道一些潜在发生的事件的概率或者影响运行的概率也是有价值的，这好比一架要起飞的飞机，不光要检查发动机，还有机翼，甚至下面的滑轮。基于同样的庞大，甚至更庞大，我们对房地产市场还必须需求更多的角度去简析，去阅读，去思考。

 

八

行业周期性，如果用宏观数据来看，整个房地产行业，我们几乎可以很明显得出房地产行业的周期性阶段，即当前市场处于房地产市场的成熟周期，第一个理由就是最近三年尽管市场异常繁荣，但全国的总购买力呈现出高位震荡的迹象，一方面是上升幅度已经非常小，二是呈现出阶段性震荡特征；三是市场量价关系开始呈现出反比关系；四是供应商主体的稳定与成熟，市场策略，组织构架，产品策略；五是产品完全成熟，创新空间日渐缩小。这五个方面特征，基本可以固定房地产市场行业周期特征。

 

我们固定行业周期性以后，基本可以判断未来总体市场的基本走向，至于局部市场的或者说个案市场，尽管有背离，但这是无法准确描述的，就比如2007年的股市，依然有价格下跌的股票。经济学的规则是放弃个案，寻求主流。这是经济学永恒的主题。

 

如果以此为假定2013年，我们前面看多看空的因素以及逻辑推理都有支撑，市场不是单因素的决定，而是多因素的共同博弈的结果。

 

在分析道这个地方的时候，笔者有些犹豫，就是没有数据的情况下，怎样的解释才更有说服力，这是我们的一个难题，当然这也是市场共同的难题。尽管犹豫，尽管没有数据，但笔者还是想按照逻辑的思路，给出对2013年市场的基本判断。

 

因为基于成熟期的特征，2013年市场环境总体偏向于下落，即不可能超越2012年市场表现，这点将会在成交量价关系上都表现出相同的状态。而结构性市场表现方面，尽管略有差异，但主流市场特征会在各个不同子市场上得到较为明显而充分的印证。

 

从时间节奏来说，明年的节奏将不同于2012年，2012年1—3月是去库存化的状态，而随着今年四季度网销，2013年一季度去库存化的压力不够明显，因此一季度市场会好于2012年的同期水平；二季度和三季度不确定性高于一季度，这里面逻辑在于今年四季度市场旺盛的时候，市场新开工量的变化情况；二是人民币持续升值以后，外贸企业的裁员降薪以及对用工需求会在一二季度反映出来，而这个传导到房地产市场需要大概一个季度；三是城镇化的具体政策应该在二三季度明朗，投资会在这个阶段逐步进入，四是地方政府的基本开支与预算在这个阶段基本确定，政策弹性空间较小，政策走向取决与地方政府的经济状况，但总体而言，从政策角度，应该是偏向于宽松，所以二三季度总体我们判断而言，中性偏悲观；最后是四季度，其影响因素主要是城镇化的投资结算力度，以及结算与对市场的反应时间周期，当然一二线市场更重要的依然是人民币升值的状况与对经济的深度影响，总体而言，我们悲观预期偏稳定。

 

而对于空间结构市场来看，我们认为上半年可能主要仍然是一二线市场的机会，而对下半年可能机会可能出现在三线市场，四线市场尽管有农村城镇化的题材，但外贸行业的悲观影响可能会大大高于城镇化投资的乐观影响。

 

九

如果我们不神话房地产市场本身的话，那么市场要相对简单得多。在中国有很多替房地产辩护的理由，比如我们的消费观念，比如我们的财富观念，比如我们投资渠道，比如我们的城市化水平和空间，比如我们的收入的增长。但如果我们抛开个人主观情感，去应对我们的判断的时候，事实远没那么复杂。

 

一个处于成熟周期的市场，断崖式崩盘的概率如一个成长期的市场跳跃式的增长一样，都存在，除非在临界点，否则发生的概率都不会特别大。但判断临界点从来都是一个永远的难题，因此我们不要指望我们能将市场猜透，但我们一定要明白市场接下去行走的趋势，游走于趋势之外，对任何一个参与者而言，都将是一种悲剧的结果。

 

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