加载中…用拉斯维加斯的理念来打造廊桥水乡商业
(2010-10-10 15:58:59)
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和朋友们一道去参加了成都金科廊桥水乡举办的一次川渝名博项目讨论会。闻名这个项目已经有两三年了，之前金科内部一直将本项目简称为金科牧马山项目。因其地块禀赋与金科对成都市场的重视，项目前前后后经过两三年的调整，最近终于要揭开其神秘的面纱。
与别人不一样，观摩产品，我更习惯于从产品本身的禀赋与项目经济指标入手。通常而言，在房地产开发技术完全成熟，建筑市场完全成熟，装饰市场完全成熟，景观市场完全成熟的情况下，做好一个项目的物理要素，其实并不太费功夫。协信的TOWN城有人说深得西班牙建筑的精髓，而龙湖的弗莱明戈同样出彩。从产品的物理层面区别一个开发商，现在已经变得不太容易了。
开发商开始进入了精神层面的比拼。从某种角度而言，龙湖的胜利，是龙湖哲学的胜利，金科的胜利也是金科的哲学胜利。没有了一贯持之以恒的哲学理念，龙湖将不会是今天的龙湖，金科也成不了今天的金科。
闲话少说，进入廊桥水乡项目。项目禀赋和条件，可以用四个字来形容：天生丽质。大区位条件，牧马山区域为成都市政府打造的中国别墅第四区，有了这个宏伟的大计划，政府自然会从政策方面给予倾斜。尽管目前大环境还存在着一些缺陷，但政府会对本区域进行调整和修正。
其次项目北侧被一条小河蜿蜒围绕，地块有500米长的河岸线，河面宽度约为25—30米，水流平缓清澈，河对面为牧马山山脉，为成都海拔较高的山脉之一，山上数目茂密清脆，风景秀丽怡人。项目位于阳谷镇小镇边上，小镇为成都市政府规划的休闲景观旅游中心镇。
项目的指标，极为诱人，项目容积率仅为0.4，且项目拥有400亩的湿地公园。这在成都目前在售楼盘是唯一一个，放眼西南，也是极为珍稀和稀罕的。听到售楼小姐的介绍，不觉突然涌起一句话：奢侈的奢侈品。这样的用地条件，这样的形容和评价并不过分。
金科在这个项目上，采用了其较为成熟的北美建筑风格来进行打造，重庆太阳海岸的北美建筑风情，已经显示了市场对金科北美建筑打造能力的认同。在一个闲适宁静的小镇上，布局其骨子里从满随意和浪漫的北美建筑，显得极为和谐。
项目的规划显得有些特色，当然不能算是好的让人惊奇，一方面地块指标的约束，项目有5万多方的商业，在一个小镇上，一个别墅项目里，这样的商业指标就显得极为巨大，或者是庞大。这显然是政府要考验拿这块地开发商的神经和信心了。有了这样的硬性指标，项目商业布局就显得极为棘手。项目在处理这个方面，显示出了一些犹豫，即将商业项目放到项目的东西两边，各占一部分，西边占主体部分，东部也有较大的体量。从商业布局来说，这样的布局能够规避一些不利的方面，但也滋生了大量的隐患。首先就是项目的商业，不管怎样定位，都是满足小众群体的商业，即商业人群消费频次低，消费单价高，在这个地块即面临商业氛围较弱，而隔开的商业势必将进一步弱化这种商业人气和氛围。过弱的商业氛围，显然对商业来说，具有极为不利的一面；第二别墅置身中间，商业在两端，从理论来说是让整个别墅区显得更有人气，避免一边过于冷清，一边过于繁华的情况，这里的前提是，这样的乡间小镇，本身并不缺乏宁静；这样的布局还存在一个问题，即商业规划方面如果稍有不慎，两边的商业人流不能形成对流，那么对项目商业价值的损失是显而易见的，而因为分隔的商业，势必产生各部分商业覆盖的人群，满足的消费的功能不足，而导致两边商业各自为阵。
分析了项目规划的商业方面的问题，而对于整个项目这样大的商业体量，会不会影响到别墅品质，以及项目商业能否成活，笔者倒是比较乐观。在成都别墅市场进入逆城市化过程中的时候，原来青城山的别墅与麓山板块的别墅缺陷，其实已经非常清晰的显示出来，如果没有相应的城市配套，只有宁静和自然风光的别墅，将最终被市场抛弃，原因其实很简单，人是社会群居性动物，将就绝对的宁静，隐居到深山老林其实并不是别墅人的梦想，别墅要求的宁静其实是一种远离尘嚣保护隐私的选择，别墅人群，并不是想借此逃离社会，他们自是想将社会细分化以后，选择一种与自己有着更多相视性群体的小众圈层社会，所以相匹配的商业应该能提升这个项目的价值，而不是弱化其价值；第二关于这样大的商业体量，是否能成活的问题，因为项目自身也在规划中，所以无法论证，我们只能从理论体系去寻找，笔者认为是可以成立的，这里主要的问题在于对项目商业吸引的消费人群与覆盖区域的定位和选择问题。如果将项目商业定位为覆盖整个牧马山别墅区的所有别墅居住人群的话，加上周边项目并无商业体量，我想从商业理论上来说，应该是没什么问题的，原因很简单，就是这里的人消费总量可能不亚于在闹市区的消费总量，一个别墅客人一晚的私家菜晚宴，足可以相当10倍普通大众餐馆的消费者的营业额。消费总量能得到保证，商家的利润就能得到保证。这在商业理论里面，是成立的。
这里的问题最后集中于，为别墅群体提供什么样的服务，并匹配性寻找什么样的商家，笔者也没有什么经验，但注明的拉斯维加斯的城市营销是可以借鉴的，在一个荒漠戈壁上，营建一所宫殿，提供给到这个宫殿里来的人群的消费，这是拉斯维加斯的理念。这样的理念，放到廊桥水乡，也是成立的，即如何满足牧马山所有别墅客群的更好的需要，将项目商业定位为专注服务牧马山别墅人群，应该是能够成立的。而这样的定位，无疑又会为项目别墅本身提供更高的价值支撑，起到提升项目别墅价值的作用。
所谓妻以夫贵，父以子荣。别墅与商业可以这样形容：别墅提升商业价值，商业反促别墅价值提升。
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