容磁.宏观经济观察20期（2009.08）专题

从房地产行业近期走势看中央政府宏观调控政策(2)

中央政府通过央企对行业市场进行结构性调整的必要前提就是央企在市场结构中自身的分量与话语权。在完全竞争市场中，央企通常不能起更大的作用，在市场结构中，完全垄断市场不存在市场基础，寡头垄断与垄断性竞争市场最容易受到操纵。反思国六条与国八条，调控没有效果的一个重要原因就是央企没有市场影响力，中央政府只能在政策面上对房地产市场进行普调，但受制于完全竞争市场的特征，普调并不具有市场效力。

2008年万科市场动向，一开始并没有引起政府决策者的关注和理解，一度将万科视为市场异端，但万科企业巨大号召力出来以后，中央政府迅速认识到通过行业典型企业对市场调节，是对市场进行调节最有效的手段之一。与此伴随的经济背景是在本轮金融中危机中，国营企业相对较为强大的抗风险能力。因此中央政府通过央企调节经济的手段被具体化到行业内部。

而中国房地产市场现状是：行业入门门槛低，一个三级开发资质企业需要的资金量仅为800万，且受制于房地产行业低技术、低科技、高资本、高关系行业特征，房地产行业虽然没有退出门槛，但实际运行过程中，如果企业要正常运行，同时又具有非常高的市场门槛，即房地产行业推出资金无去处，这是房地产行业的一大困境。

这种背景下，中国房地产行业呈现出完全竞争市场特征，以中国最大三家房地产企业总共市场占有率不足5%（万科、中海、保利）这样的市场现状而言，高度分散性的市场与政府要求市场统一行动之间形成了巨大的难以逾越的鸿沟，改变这种市场现状与市场结构在政治角度来看，已经迫在眉睫。

同时房地产行业的高度分散性带来的政治腐败行为已经到了中央政府不愿再容忍的局面，日益高涨对房地产行业的不满，也让中央政府坚定了要对市场进行有效调控的决心。(续三）