感言：
 
本季度预测报告推迟了约15天左右发布，当然比我们设想的发布时间晚了一个月左右。二季度市场预测遭到完全惨败，我们自己给自己一段时间去修复与反思。为什么会出现这么巨大的错误。虽然预测报告从来没有人能准过，就象我们戏言的温总理去年预测今年全年新增贷款为5万亿一样。当然也包括人大每年出的年度报告，次次失误。我们不是为我们找借口，但市场的确很难琢磨。
 
本次预测的难度在于：楼市成交大幅度震荡，以及下半年新增贷款到底会去到什么程度。这两个大前提足可以让任何一个看似严密的预测，遭到毁灭性的破坏。
 
不过经济通常情况下，会在中长期显示出规律来，因此我们对未来楼市基本判断定性为逐步向下，而非逐步向上。短期波动幅度也可能异常激烈。这些都是构成楼市预测的难题。
 
 
 
               2009年秋季重庆市主城区房地产市场运行预测报告
 

核心解读：

2009年秋季土地建筑规模放量在：44—50万方这个区域内。

2009年秋出让土地楼面价格在：965—1191元每平方米这个范围内。

2009年秋季批准预售许可证的放量为：350—475万方之间。

2009年秋季交易成交量为：313—396万方。

2009年秋季新增销售存量为：—431—（—300）万方

2009年秋季新增开发存量为：（-178）—（-233）万方左右。

2009年秋夏季成交价格为：3892-4015元平方米。

一、背景说明
 

1、基于对房地产行业发展的规律性认识不足，因此整个行业尽管众说纷纭，但是我们发现每一种理论和每一种声音后面都缺乏严格的经济学理论依据，以及对行业经济学现象的漠视或者忽视，仅仅依靠个人感情色彩和主观愿望来对房地产行业的走势进行预测和预期，因此大多数预测都严重失真。基于这种情况下，我司希望通过对行业产业经济学自身规律的反映来解释房地产行业的现象。

2、09年二季度我司预测到遭到重大挫折，各个指标均出现大幅度的差异，首先在土地市场上，6月土地市场的狂飙彻底打破了我司预测，这一方面是由于预测期间忽略了万科和保利的战略性增持土地；其次是几乎漏估了政府对土地市场营销的存在。而预售许可证出现大的误差的重要原因是在一季度销售态势上升期间，忽略了开发商应形式加推房屋的动机。交易量与交易价格出现大幅度变化的原因是在宽松货币政策下，银行大幅度的开放信贷，导致大量的多套房8成按揭的出现，从而在拆迁启动市场的情况下，起到了对市场推波助澜的作用。而销售量的上行与结构性的供应短缺出现导致了价格的上行。开发存量的偏差的直接原因是对土地市场和预售市场估算失灵导致。销售存量几乎是我司最接近的数字，不过也有一定的误差。

3、预测成果：虽然本季度的预测遭受了惨痛失败，但我们也选择了面对我们的预测，因此我们将继续公布我们预测的准确性。当然这中间也有一定的客观原因，比如在成交量统计口径上，四个官方统计口径的巨大差异，也是我们预测数据失败的一个原因之一.如1—4月成交量的四个数据：市开发协会480万方；市统计局：560万方；市国土局：617万方；315网站740万方。而价格也是出现过我们疑虑的跳跃性上升。如国土房管局第一季度成交均价为：3623元每平米；4月成交均价即为：4071元每平米。当然这并不是我们预测失败的主要原因，主要原因仍在于我们对市场要素的漏判导致的预测失败。

2009年第二季度土地建筑规模放量在：46-62万方这个区域内。

真实数据：730   准确率：8.5%

2009年第二季度出让土地楼面价格在：862-1065元每平方米这个范围内。

真实数据：1695     准确率：62.8%

2009第二季度批准预售许可证的放量为：240-279万方之间。

真实数据：499     准确率：55.9%

2009年第二季度交易成交量为：250-279万方。

①真实数据：598    准确率：46.7%（4、5月为国土局数据，6月为315网站数据）

2009年夏季新增销售存量为：0—39万方左右。

②真实数据：（—66）   准确率：%

2009年夏季新增开发存量为：（-178）—（-233）万方左右。

真实数据：231.8    准确率：43.5%

2009年第二季度成交价格为：3457-3645元平方米。

③真实数据：4268    准确率：85.4%（本组数据为315网站数据）

备注：无论我们用怎样的借口和理由，我们都没办法去掩盖夏季预测的失误，因此我们并不打算去掩盖，我们还是将我们那惨不忍睹的预测结果给予公布。

3、温总理的话，原来也没有可信度，在达沃斯论坛上的5万亿新增贷款的预测，给我们一样没谱，结果我们按照5万亿新增贷款来做预测，也跟总理的预言一样壮烈。今年楼市走势也因此受到新增贷款的极大影响。大量新增贷款进入楼市股市，导致市场走势节节攀高，股市楼市堪比07年。因此楼市股市交相感染的财富神话，在社会重新唤起。因此要对三季度的楼市进行预测，就必须首先要预测今年三季度新增贷款量。今年一季度新增贷款量为：4.58亿，二季度新增贷款为2.79亿，如果按照这种速度进行递减，那么三季度新增贷款应为：1.67万亿，四季度新增贷款应为：1万亿。全年新增贷款一共10万亿。但如果按照这种速度递减，那么下半年势必将不能完成保八的基本任务，因此我们更看好全年12万亿的新增贷款，即下半年有4.67万亿左右的新增贷款，而这个新增贷款的具体分配可能为3季度与四季度比例为：0.8：1.2，按照这个比例，三季度的新增贷款将为：1.9万亿左右；四季度新增贷款约为：2.8万亿左右。当然新增贷款超出这个范围的可能性也相对较小，不过不管是10万亿与12万亿，我们都坚决认为中央政府三季度的货币政策仍然相对宽松。因此楼市有望实现基本的动态平稳。

4、股市的财富效应对楼市的影响也非常重要，因此对股市的预判也是极为重要和敏感的。央企的核心想法是要实现IPO，或者捆绑上市，而中国要向国际金融中心过度，必须要保证资本市场的健康与稳定，因此今年股市还面临着红筹股的回归，以及境外企业上市的准备工作。再加上创业板会在8月推出，为了保证市场的平稳运行，充足的资金必不可少。因此我们认为在三季度，股市将在动荡中节节走高，直到中移动，或者中海油这种重量级的蓝筹股成功着陆为止。大盘不可能大幅度调头向下。

5、土地市场我们将再次注重企业战略性资源配置。当然我们对重庆市政府推地愿望进行大幅度调低，一方面是因为6月成功营销以后，今年土地财政任务基本完成；其次是6月大幅度消化买家以后，市场要重新聚集这么多买家，短期内有一定难度，政府此时推地，将面临无人响应或者贱卖的问题，因此我们的判断是三季度政府不会大规模推售土地。因此三季度土地市场将面临回调的局面。

6、成交市场政策的重要影响因素，一方面要鉴于中央政府对信贷政策的收缩幅度，同时也要看对房地产市场态度，我们的观点为了保八，中央政府会适度控制房地产市场，但并不会打压房地产市场，因此抑制房地产市场的政策，我们认为仍然将会集中体现在信贷政策上。而对于第三季度，估计将不会有大的行业利空的政策出台。

7、市场供求关系的核心要素是上半年消化量大于供应量，存量适度减少，但压力仍然较大，而在上半年市场持续井喷的过程中，开发商对于市场乐观预期因素增加，因此又适度加大了供应量，而下半年在二套房政策执行以后，加上拆迁效应的减少，市场需求会适度萎缩，增加的供应与原有大存量与需求减少，将导致供应过剩的压力再次加大。

8、房地产业对重庆市GDP的贡献在二季度达到约5个点的贡献率，重庆市政府要保证全年GDP增长率达到14%，因此房地产行业景气运行将是必须的，因此不排除重庆市政府在市场状况不好的情况下，出台刺激需求的政策。

9、预测统计口径困扰：因为统计口径和统计数据之间的关系，造成数据之间差异性很大。从今年一季度起，我司对以下数据归口统一：放量是指预售许可证发放量；成交采用国土局官方公布的成交数据；销售存量为发放预售许可证与成交量的差；土地存量为获得国土证允许可建建筑规模总量减去预售许可证发放数量；对于存量数据统一，我司统一按照我司的存量数据来统计，即从2006年元月1日起所有重庆国土房管局数据为基础进行重新整理和处理后得到的量为存量。因此我们只解释公司技术误差，而不对官方误差进行解释。

二、预测方法
 

1、说明：通常的预测都会采用数理方法进行预测，我们认为，在市场平稳阶段，数据是有用的，在市场处于趋势变化阶段，任何数学方法得出来的预测都只会是预测者的主观愿望，因为当前市场处于趋势改变过程中，我们认为数学方法不能反映整个市场的变化，因此我们放弃了用数学方法来进行预测。

2、因果分析方法：因为房地产行业的基本逻辑线条是：行业利润率-行业资金投入-土地放量-规划放量-预售放量-成交放量，因此我们认为因果关系假设将更能准确的解释这个行业的走势与动向。

3、市场仿真还原分析：我们假定，市场上所有供应主体都是带有严重个体气质与个体差异的，每个供应主体对局势的判断会因自己的资本、技术、知识等看法不同，而形成不同的市场判断，从而形成不同的市场决策。同时我们对现在房地产行业市场的市场性质界定为：寡头竞争市场与自由市场两者处于分裂前期的市场特性。

4、历史分析：可能是基于我们自身的气质与经历，我们更看重在整个行业领域内长周期的变化，并对长周期变化中的某个局部保持关注，因此我们的方法是准确判断行业的趋势，在某个节点进行局部技术剖析。

5、对比分析：因为我们始终是在研究整个行业内的某个区域问题，而不同区域的不同市场周期存在着相对一致的市场最终走势，因此在预测过程中，不同市场的借鉴与参考成为我们整个预测主体的一部分。

（预测正文略）