重庆房地产市场发展前景透析

（一）城市空间规划报告解读

重庆市规划局本月公布了2008年度重庆城市空间发展报告，报告里面有几个内容值得我们关注：2008年主城区现状建成区面积为443.6平方公里，比2007年建成区面积增加21.21平方公里，增长5.02%。从各区分布情况看，北部新区用地规模最大，约4.19平方公里；沙坪坝区、渝北区、巴南区次之，分别为3.25平方公里、3.11平方公里和2.66平方公里；南岸区、九龙坡区、江北区用地面积分别为2.09平方公里、2.03平方公里、2平方公里；北碚区、大渡口区、高新区、经开区和渝中区用地较少，共计约2.13平方公里。“城市向北拓展态势明显，工业用地拓展势头放缓”报告并对2009年城市空间发展提出了自己的预测：“城市空间拓展速度将进一步放缓，城市空间向北拓展的趋势依然明显，城市空间西进速度将大于东扩”。

报告上还有一些必要的数据，值得房地产行业进行思考。空间报告发展报告可以让一个城市的脚步显得很清晰。同为城市副中心，大学城前进的步伐已经大大超越了茶园（中心地区西永组团2007年核发总建筑面积271.77万平方米，2008年核发259.27万平方米，这与以茶园为中心的东部2007年核发总建筑面积102.3万平方米，2008年核发62.15万平方米相比，差距进一步拉大），意味着城市价值差距上，西永给茶园已经拉开了距离；第二个问题，城市重心北移后，北部区域城市发展已经大大超越南部城区，而这个报告还是在保税港区与两江新区规划出来之前。随着这两个规划方案出台以后，北部城区用地密度和强度都要加大，因此城市发展趋势更加明显。

基于以上解读，我们对于重庆市开发商的建议是：尽量选择在北部城区和西部城区开发，一是城市空间拓展速度不仅仅是开发商进驻速度，也包括城市公共配套速度，房地产开发最好能够与城市拓展方向保持一致，这样可以最大程度享受区域价值提升以及减少城市基础设施投入。

二、城市人口报告

“2008年，全市常住人口为2839.00万人，与上年相比，增加23.00万人，增长0.8%。”人口分布趋于集中：2008年我市常住人口比去年增长23万人，其中一小时经济圈增长22.29万人，占全市总增长额的96.9%，。在一小时经济圈内，主城九区常住人口增长12.79万人，占“一圈”总增长额的比重达57.4%。可见，我市人口分布集中的趋势越来越明显”“ 一小时经济圈城镇化率为62.75%，与上年相比，比重上升1.45个百分点”

从报告内容角度，反映出以下特征：1、主城区新增城市人口12.8万人，因此对于城市住房刚性需求来说是有限的；2是1小时经济圈的城镇化率为62.75%，主城9区将超过75%，也就是重庆通过城市化贡献的新增住房需求是有限的；3是受到经济危机影响以及城市发展定位的影响，重庆城市人口定位的影响，重庆城市人口结构还有一定幅度的波动。

基于以上解读，我们对重庆开发商建议是：一是处理好刚需产品结构，刚需是有限的；其次是主城城镇化率已经相对较高，上升潜力非常有限；三是虽然基于重庆城市机遇问题，还有一定比例的新增人口。因此我们对开发商建议是，要思考清楚刚需的结构与具体的产品，基于一次购买的刚需是有限的，而大量的刚需是第二次换房与多次换房的客户群，我们建议发展商获取土地时候，尽量走产品中高端路线；其次第一次购买的刚需潜力过小，建议发展商尽量不再城市郊区购置第一次置业所对口的刚需土地。第三，基于城市发展，我们认为重庆未来商务空间还有相对较大的潜力，建议发展商在用地考虑时候，注意到商务用地（非商业用地）的市场机遇。

（三）、结论

基于我们对两个报告的解读，一是重庆城市发展过程中，用于建设用地的规模将逐渐减小，也就是房地产行业在重庆进入了成熟期或者是衰退期；其次是房地产市场容量属于可见容量，不是未来无可限量；三方面是今后房地产发展，将越来越倾向于城市重心区域，因此未来西永和北部城区相对于其他城市有更大更多的机会；其四是基于重庆城市定位发生重大改变，重庆城市商务地产机会会比较明显。