容磁观察9期地产专题

 

洋房5000，万科重庆底线

 

重庆房价底在哪里，这或许是所有关心地产的人都想知道的问题。当然我们也想知道，不过我们的判断并无权威，因此我们想借助下市场领头羊万科在重庆项目的情况来剖析下，重庆房价价格底线在哪里：

 

万科9月新增项目公告中，关于重庆项目的信息如下，括号内是我们依据项目信息所分析的数据：

 

 

万科向市场公开传达的市场策略是：降价降价再降价，用企业负责人的话说我们的目标是跑赢市场大势，那么市场大势到底是指的那个方面呢？万科的降价幅度是否也是跑赢大势呢？这是需要对万科的行为进行更为深刻的理解。从王石的拐点论到现在万科的降价，万科总的降价幅度是否也是以跑赢大势为目标呢？如果按照此话来理解，那么国内房价是不是还有大幅度的垮塌呢？

当然那是万科在已经有项目的梭子啊城市的市场策略，对于重庆而言，万科的市场策略会是什么，可能会怎样走，我们可以借助披露的信息进行一个预估和推测：

按照现行成本来推算万科的底牌也是一个预测万科即将要进行的市场行为的一个方法。万科在重庆宝圣湖边的地块楼面成本是926元每平方米，容积率是1.5，按照这个容积率万科可以做成1：3：6的产品结构，即做成10%的联排，30%的洋房；60%的小高层产品。这样万科的综合成本就比较明显了，我们取洋房成本的0.8来归口万科的产品形态，即我们按照洋房标准来计算万科的成本，洋房的标准容积率以1.2来计算，那么万科洋房的成本为：1110元左右。楼市建安成本，按照洋房每平方2000元计算，万科的洋房成本价大概为3000左右，换成套内面积：大概为3600，再加上14%的开发税费，3%的营销费+8%的资金成本，万科的成本会去到4500元，如果按照万科的20%的利润计算，万科的价格差不多就是5400元每平米。（因为我们对建安成本估价过高，大致可以冲抵其他细小成本）

我们在以万科公开的时间节奏来看，万科项目应该在今年冬天或者明年春天入市。按照万科目前在该区域的价格来看，这个价格并不算太低。这里会涉及到万科对重庆市场的预期走势，如果市场预期持续看跌，那么万科现行价格在市场上并不会有任何价格优势，也就是万科会制定市场领头羊的价格来与其地位相匹配，如果市场向乐观方向转换，那么万科的价格还有一定的向上空间。从这个角度而言，我们认为万科明年开出洋房价格很有可能在5000左右。