（一）引子
 
晚上9点的时候，还接到有朋友炒房的消息。这段时间，也写了一些帖子，探索重庆楼市的一些不能理解的现象，并也作出某些预言，笔者并不想就预言的准确性何种解释，所谓预言都是有概率的，有限定条件的，但事实往往是条件无限制，因而发展方向往往偏离我们主观设定的种种假设条件，因此不准确也就不奇怪了。
 
本文笔者不想就某种趋势或者某种现象做出何种预测，只是想努力的探索行业背景下的现实情况的因果关系，当然因为笔者的思维角度仅仅为一维，而大千世界却是成千上万的维度，因此其见解也仅仅属于个人之言，权当各位有兴趣的朋友探索思考的一个参考，仅此而已。
 
（二）2007—行业拐点拉动楼市整体上行
 
自从那块天价地出来之后，笔者一直陷入思考中，原来的大量的言论在瞬间复杂交织，各种理论观点在脑海里盘旋回绕，笔者试图一直想明白这个天价背后的种种含义。无独有偶，在今天翻看新浪财经的时候，突然发现某上市公司在上海也拍出了一块与重庆这个天价地非常类似的土地，即土地的楼面价格高于现在市场上成品房的价格，那块地的价格更达到楼面地价15000元/平米。
 
人民币升值的言论，货币流动性过剩的说法，以及我们的经济在平台转型之间的疑惑，所有这些似忽都支撑一个道理，房地产价格还要继续上涨。本文旨在探讨重庆地产，因此国家宏观层面的经济现象似同于全行业地产所共有的现象。而一直羞答答的捂了这么多年的重庆地产，一夜井喷，到底原因在那？这是本文想探索与思考的问题。
 
客观的说，重庆地产的繁荣大概在99年之后，在99年前的地产，受制于市场的开放程度，人们的消费意识，以及市场上的供应量，供应结构，市民的消费意识与消费支付手段，我们都只能将其当作地产市场的启蒙时期。
 
重庆地产第一次以产业名义真正开始繁荣是在2002年到2004年这一段时间之内，以南方，融桥、广厦肇始的千亩大盘的涌现，或者说以奥圆、绿地，复地这些外来的资本大鄂与相对成熟的开发商为契机，大规模的掀起了行业的一轮又一轮的高潮，在各方力量的推动下，重庆地产一时之间资本云集，大盘云集，在笔者今年做的某项统计中，千亩大盘多达50多个，500亩以上的项目多达70多个，80万方的项目更达100余个之多。这众多的项目在短时间之内，以百花齐放的形式，大力拓展城市疆域，现在我们看到的所有城市地产热点区域都几乎是哪个时候开始的。也就是说，在这一轮地产热潮中，真正热的是城市疆域的扩展。一些在我们当时认为是荒地的区域，则成了我们今天的地产开发的热土。
 
然这个阶段的地产行业显然脱离了整个城市发展的轨迹，地产的行业经济呈现出一种快于城市发展的状态出现，在一轮轮轰轰烈烈的向北向东向西向南以后，城市却开始陷入平静，行业发展也开始陷入平静期。在大量土地被放出来之后，市场的消化量却赶不上土地的放量，市场真正消化量在因为行业经济刺激后，在2003年达到1100多万方的消化量后，再也没出现以几何级数增长的势头，反而以某个准线为基准，呈现出上下浮动的消化量。
 
因为地产行业的特殊性，行业供给曲线受双重因素制约，一是土地供应要素，二是生产周期与市场消化量。土地的大量供给只能算做房屋供给的一个基础性要素，当大量的房产商开发出来的产品受到市场消化量的制约的时候，土地的供给已经不能左右整个市场上房屋的供应。在2004年，2005年内，我们看到的是各大新区的开发商集体陷入了开发瓶劲，已经建设的产品消化速度过慢，各个项目纷纷调整原来的开发计划，减少了整体供应量，在这几年中，呈现高速供应的大盘恐怕只有鲁能星城与融桥项目，而融桥据说在去年年底传出的产品存量房够今年销售一年（据传说，没有征求融桥内部人士的证实）。加上重庆开发利润偏低，因此各个开发商均纷纷通过控制阶段性供应量来保证销售价格的平稳进行，而同时来保证产品的局部供不应求的局面来保证整个项目的基本营销节奏。
 
整个地产在国家宏观调控与重庆现实的消费力的制约下，重庆地产在2004、2005、2006年陷入了一个平静期，一是土地放量大幅度减少，二是外来资本大量减少，三是新盘推盘量减少，四是老盘供应量节奏控制更为接近市场的及时需求，五是新的热点区域没有涌现。这种情况持续到2006年年底，实际上在市场上已经有所反映。就是再也没有开发商会在每次开盘放出大量的房源来，放出来开盘的要不是一二栋楼，最多不超过3、4栋楼，整个楼市的生产存量房已经被消化的差不多了。
 
重庆楼市遇到了一个新的拐点区域，这个拐点来临可以以北部新区某意大利风情社区为例，该项目在2006年中期大量调价依然不见成效，而在2007年则呈现出销量一路走高的局面。
 
从这个角度说，重庆楼市前两年因为市场容量的徘徊，不仅仅萎缩了成交量，更萎缩了开发的供应量。在需求量与供应量之间的平衡点在2007年初便开始在悄悄的在转移。从2007年实验区概念出来之前，每月的成交量相对于2006年，几乎月月增加30%以上，这便大概能说明这个问题。这对于已经习惯于供应大大超过需求的市民的来说，暂时的供需平衡加深了他们的心理危机，因此也强化了他们购买的预期。
 
所有行业经济都会在盈亏之间进行转换，只是对象不同而已，某个时期，供应占据主动，那么就形成买方市场，某个时期，需求占据主动，那么就形成卖方市场，重庆地产在重庆市民心理还没有转过弯的时候，已经悄悄的由买方市场转向了卖方市场。
 
（三）城市扩展疆域概念受阻，资源危机被强化
 
其实我们在分析楼市土地供应与房屋供应的时候，我们会发现一个大问题，就是这两年土地供应的区域与楼市供应的区域的不一致性。土地供应热点区域不断闪现，茶园新区几万亩土地已经放出来了，西永城区也已经放量近5000亩，然而在这几万亩土地放量中，我们只看到了同景国际一个项目大约10多万方的房屋的放量。房产是依附于土地而存在，但整个行业市场的发展与繁荣还是受制于终端消费市场。
 
在北部新区八大经刚费了九牛二虎之力也没有顺利启动的时候，也就是花了上亿的广告费用仍然没有彻底改变整个区域的形象，消费市场仍然对之冷漠的时候，几乎所有的开发商都放弃了与城市做对的想法，而不在愿意逆市场之潮流，在新区大张旗鼓的吆喝与呼喊。
 
城市疆域的扩展因为消费的需求特征而陷入停止了。向北向东向西向南的声音好象一起消失了一样，于是人们的眼光再也不在关注某个向某个方向的声音，而一起转入主城中心区域或者人们之前已经熟悉了的某个方向的区域。一旦这个观念形成，城市便以固定的同心圆的方式在内填，半径不在增大，涌增的人群与消费在固定的区域内将很快的出现资源稀缺的状况。资源稀缺，供应偏紧无疑会刺激需求的紧张。消费心理学的买者竞争开始出现了。
 
这段时间一直在看重庆市政府的规划，在新的规划中，茶园与西永将是未来重庆两大人口的聚集地，这个城市副中心规划人口均为百万人口，然而目前大概都不到50万人口。在重庆西部区域，规划有合川，永川，江津三个百万人口的大城市，然而这几个城市目前城市人口连50万都不到。城市人口永远会随着产业布局而进行迁徙。而在重庆城市的产业规划中，这几个区域规划的产业大多是以劳动密集型产业为主，这也就意味着未来将有大量的人口迁徙到这些地方。这里便出现了一个对城市化的理解问题，以及对城市市区的理解问题。重庆城市化会以都市化的方式进行，还是以城市化的方式进行，如果政府规划成立的话，那么我们要思考首先进这些新区域的居民到底是农转非还是现在主城居民外迁的这样一个思考，客观而言，要靠农转非去完成这些区域的城市化，难度显然要高于通过对主城城市人口的外迁徙而形成的城市化。不论这些区域以何种产业启动，显然城市人口的素质会大大高于农村人口的素质，这在主城的产业规划中已经所有体现，现在整个都市区已经开始禁止某些工业的落户便是一个明显的说明。
 
而重庆如果要作为一个信息化金融化的都市，靠三产业作为城市主流生产体系的话，无疑会有相当漫长的时间要走，因此主城的就业体系中，更多的工业人群将会主动或者被动的发生郊区迁徙。这个时候的房产会不会发生主城需求减退则是一个谁也无法预料的问题。
 
这以上废话，其实只是想说明一个问题，就是因为城市疆域的暂时性近视，造成了目前房产供给区域的阶段性紧缩，从而形成了目前市场的供应区域集中，城市范围有所缩小的状态，从而形成当前土地资源稀缺性恐慌心理的一个主要原因。
 
（四）多中心组团竞争左右房屋未来价值，投资购房应谨慎
 
曾经想写个比较的题目的文章，就是江北城市价值的提升与房价上涨是否同步，因为最近事情比较杂，一直没有动笔，自己一向是认为江北的城市价值会显著提高的，并同时在多篇文章中进行过论证。
 
前两天在和朋友聊天的时候说起，现在最贵的房子已经不是在解放碑了，而照道理它应该出现在解放碑的。在房价上，中心商圈的房价现在几乎成了江北的代名词，这在几年前是不可想象的，然而今天他成了事实，这一切都因为江北区的城市价值再这几年因为政府的支撑与帮助，同时也因为交通格局的改变以及产业的转变。客观上大大提升了江北在整个城市中的分量。
 
重庆城市最大的不同就是多中心，多组团，而且组团实力相对比较平均，谁也没有绝对的实力超出于其他组团之外。这也反过来说明各个组团的竞争层面也相对比较平等而自由，政治权利与经济体系也相对独立，而这种独立会导致相互之间关系转化更为频繁，这也许颇有些东周列国里面的时代变迁。
 
值得大家关注的是川渝经济走廊的建设已经不可避免，从各个大区域的经济发展来说，川渝经济走廊的形成已经是一种历史的必然，在没形成这个体系之前的城市结构会不会因为这个经济圈的运行而改变。如果一旦改变，则整个区域的价值都将改变，城市里面的房屋价值也将改变。
 
说这段话的目的也就是在当前城市发展格局并没有完全明朗的情况下，一味以着眼前的城市中心为中心而进行的投资将更为小心与谨慎，无论如何，只要投资便有风险。没有风险的投资是不存在的。
 
行业周期造成的行业供应短缺，会因为城市格局的变化而变化，如果一旦某天城市疆域拓展重新轰轰烈烈的兴起，那么供应与需求的二元转换还将发生。对于消费者来说，重现2005、2006年的好时光也无不可能，也许价格会发生变化，但是对于房屋来说，最重要的保值将是产品的地段与品质。品质虽然恒定，但是对于地段，在不同的区域不同的时刻会代表不同的价值。20世纪末西方轰轰烈烈的新城市主义规划的背景就是曾经的黄金中心旺地在变为垃圾场所的一种价值自发救亡运动。

（五）结束语

没有无风险的投资，正如没有永远上涨的股票一样，也没有永远上涨的房价，专家们都可以拿出10年以来所有数据作为支撑，但是专家们可以把50年的数据拿来做支撑们。学者不一定能研究透彻50年，但是我们却一定会活过超过50年，就是笔者曾经看到过的一个股票价格有10—100—10的变迁过程。生活是一次长跑运动，不是短跑。短跑需要爆发力，需要绝对的反映速度，但是长跑却要求有一种策略，或者一种智慧与技巧。

不要把我们人生想的那么短暂，不要把我们的人生看得如此紧张，记得有句话是这样的，如果心不停息，站着也是在进步。或许这句话同样适用于我们当前的地产投资。