“感谢你们让我有机会买这个房子”一个区县客户在一口气吃下某项目4套小户型产品后，对该楼盘的销售人员如实说。而依据销售人员的描述，该产品存在有明显的投资缺陷。一个有缺陷的产品能够得到如此崇高的待遇。说来只因为一个理由—实验区。

 

中央对重庆的定位为全国统筹城乡综合配套实验区，为中国西部的大都市。怎么来准确的解读这个定位与政策，同时明了这个政策的真正含义。给重庆房地产行业健康成长定位导航，这将是每个地产人应该思考的问题。

 

城乡综合配套的含义，就是农村配套城市化，也就是加快重庆城市化的一个促进。这里需要明确指出的是，政策的首要出发点，是加快重庆的非都市区城市化的进程，促进原来的非都市区的产业化进程。提高重庆非都市区的生产力发展水平。因此从本质上来讲，这个政策的核心点不在重庆的都市区。因此重庆都市区不可能一下出现都市区迅速膨胀以及人口暴涨的可能。因此，与之密切相关的房地产价格夜暴涨显然是不成立的。

 

一个城市的房地产的价格，是与该城市的价值相密切吻合的。实验区的成立将第一步推动非都市区的产业化，从而推动非都市区的城市化。从这个角度来说，实验区成立对重庆都市区的房价会形成一个制约关系，也就是会分流大量的购买力到原来非都市区去购房。从而弱化都市区购房的总体需求。确切的说，实验区的成立将第一步提升原来非都市区的房价，而现在都市区的房价则会在整个重庆城市的产业体系升级以后，通过城市财富的增加而增加。这也就是说，都市区的房价上涨，将按照正常的上涨幅度进行，而不会出现局部时间内的猛烈暴涨现象。

 

房地产产品属性具有自用与投资的二重属性，但是当前房屋的抢购更多的是因为投资用途的过度放大而导致的。而作为投资，房地产投资更多的呈现出的是渐进性的投资，也即投资人用按揭的方式投资房产，在这样的市场状态下，房地产投资变成了经常性的累进性投资，即投资行为需要持续不断的时间来完成。这种投资特性对房地产产品来说，也就明确的表明了投资的价值实现过程以及投资的风险性。房地产产品的价值一定会与最终收益渠道进行合理的联结的，也就是一定会与租赁市场联结，如果租赁市场的价值起不来，也就决定了房产产品本身的价值起不来，因此房产的升值也就存在风险。其次，因为是累进投资行为，我们必须要预测到我们人生的顺逆境的情况，因为当前经济较好，而做出相对乐观的判断，以至在经济情况不好的情况下，我们无法去继续履行这个持续投资行为，那也就意味着我们投资中断。如果一旦投资中断，也就意味着投资的完全风险即将来临。这是我们投资时候必须要考虑的。

 

从上面各个观点来分析，笔者认为当前房价暴涨行为是非理性的，非理性的行为一般不具有持续性。而因为对预期的过于乐观而做乐观的投资行为更是投资的大忌，所有投资股票失败的重要因素就是对于股票的预期过于乐观而形成的深度套牢。因此基于这以上因素考虑，笔者认为重庆老百姓大可不必为房价的暴涨心慌。因为这种暴涨行为将肯定不能持续多长时间。

 

(本文应人居周报写的稿件,因故没登,故登于此)