听说这个项目精装现在卖到8000多，清水卖到7000多，有点惊讶。没事情，算了一个投资帐大家分享分享。

假设：

投资面积：100平米
投资用途：出租升值
投资房屋：清水
投资方式：按揭贷款
投资价格：7000元/平米


投资总成本：首付款＋装修费＋交易费用
投资总收益：租金收益＋上涨的房价空间

先以租金收益满额5%计算，也即20年后，这套房屋完全属于自己。
首付总款：21万
月供款：3430元/月（约）
交易费用：3.5万（大修基金，税与费）（约）
出租装修：5万（500元/平米）
装修折旧：5年匀速折旧计提
首付款为自有资金，机会成本以银行同期存款计算标准定为年2.5%

说明：为了简单计算起见，银行利率采用单利计算方法，交易费用计算银行利率，20年一共装修四次，采用同一标准，装修不计算资金时间成本。

出租成本如下：
装修月平摊成本：833元/月
首付月成本：1531元/月[（21＋3.5）×1.5÷240]
月供成本：3430元/月
满租月租赁成本：5794元/月
如果按照出租率为75%计算，那么月租成本为：7725元/月

结论：如果扣除价格上涨因素，要想在20年内实现5%的投资收益，需要每个月平均租到7725元。

房价上涨收益：

如果设定：20年后该物业市价：20000元/平米，按照房屋70年使用寿命，折合当时新房市价：28000元
物业净增值：200万

物业最后投资纯收益：

如果20年该物业平均租赁水平只能去到45元/平米，当前红鼎国际的租赁价格为20—25元/平米，未来国际租赁价格为35—45元/平米。大都会租赁价格为100元/平米。

则该物业20年需要累计补贴出租价格为：77万

累计总收益：123万

结论：本物业投资理论收益相当客观，但是风险也相当的大。第一就是我们无法判断房屋的价格是否会涨到28000元/平米，同时也无法判断哪个时候我们的房屋是否能套现，三是我们无法判断20年后产品的真实风险，如果20年后这个房屋成了拆迁对象，价值自然大打折扣，四是本物业投资是累进投资，也就是自有资本在逐年提高，一直不间断投入，是大风险。

建议：房产投资的风险全在与此，投资房产也不是百赚不亏的。