春交会房价降了,在大家喋喋不休的争论声中,价格终于降了.为什么春交会价格会降下来呢?它对我们当前的房产市场有什么直接与间接的影响呢?他又对我们政府平抑房价政策起到什么提示作用呢?

 

  春交会降价的第一个原因肯定是宏观氛围,但这绝对不是支配因素.

 

  春交会降价的第二个原因,就是成交产品结构趋同化,大多是中低端产品.高端产品以别墅为例,去年龙湖春交会蓝湖郡是5.8亿,今年蓝湖半山只有2.2个亿.高端产品成交量减少,直接导致了成交平均价格的下降.

 

  第三个原因是,今年新区放量过大,因为新区土地太生,发展商的价格策略一般都是低开高走,来养土,而在老城区房屋价值上升通道受阻后,投资者便将希望寄托在新区里面,因此新区虽然不成熟,但是成交量仍然不小.因此拉低了总体成交单价.

 

  第四个原因就是重庆需求结构出现问题.在成交分析中,我们发现小户型成交量无疑是最大的,这个应该是地产非主流产品,一下出现了超越主流产品的趋势,这只能说明两个问题,一是消费市场触底,二是整个市场投机心理加重.鉴于当前形式,笔者更愿意认同前者.

 

  第五个原因应该是国家的金融政策功效了,这段时间股票飙升,客观上分流了部分圆计划投资于地产市场的资金,因此缓减了需求的刚性.

 

  第六个原因是受制于产业结构问题与就业形式问题,城市化速度,在近期得到部分缓减,而重庆城市直辖的光环在逐渐褪色后,对外来人口吸引力也在减弱.这两方面的原因造成了重庆城市人口近期变化平缓,相应的刚性需求也减少.

 

相对于上面六个因素分析,笔者认为,要降低重庆市普通商品房的价格,从供求机制途径制约上有以下几条，可供采纳：

 

  1、加快周边小城镇的城市化过程，增加周边小城镇的土地供应量，实行消费分流，让需求不集中释放，从而达到减少主城区购买者数量来降低房价。

 

  2、加快工业上的退二进三政策的执行，将主城区的人口尽量减少。这个政策如果能够跟一结合起来，将对地产价格控制起到非常大的帮助作用。

 

  3、加快重庆新区建设，缓减老区供应压力。因为新区始终是处于一种供大于求的状态，而老区相对而言，却一直处于供不应求的状态，将供需区域平衡化，可以降低单位区域的热度，不至于造成开发商抬市的局面。

 

  4、加快城市人口的流通，增加流动人口，减少常住人口，这也是减少住房需求的有效手段。

 

   以上限个人见解，望指正。