（记者王钰杰 杨声坤）

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从2003年“房地产泡沫即将到来”传言出现，国家就开始酝酿宏观调控政策以稳定房价，然而，效果不甚明显，一直以来房价有涨无跌。尽管国家出台了很多政策，但同样未收到预期效果。2006年4月份开始，楼盘空置率的争论再次使房地产市场狼烟四起，也就在此时，国家对房地产市场的再次调控拉开帷幕，国务院新六条发布、央行紧缩银根……北京房价为什么只涨不跌？国家新一轮宏观调控政策出台的背后是什么？新一轮的调控是否也会像以前的调控政策一样，难以收到实际的效果？带着这些问题我们采访了北京师范大学房地产研究中心副主任周小萍博士、中天华资产评估公司投资顾问王军艳先生。希望通过学者专业人士的慧眼来看穿种种迷雾。

交易量与房价的一个简单逻辑模型

有关交易量，房地产景气与否的直接衡量标准应该是房地产的交易量。交易量上去了，房地产市场就景气，交易量下去了，就有足够的理由认为房地产市场不景气。当然，房地产市场的价格心理预期不管是对于购房者还是对售房者以至于开发商的购地行为都会产生影响，正是这种影响到交易量。

有关房价，从本质上说，房价的高低与市场是否景气是存在关系的。但是，房价并不是衡量房地产市场景气与否的直接指标，不能说房价上去了，房地产市场就不景气，房价下去了，市场就景气。

“虽然说影响交易量的不仅仅是房价。但是，房价通过影响市场中各个行为主体的心理预期，影响市场行为，这种市场行为的直接反应就是对交易量的影响。”王军艳先生在谈到房价与交易量的关系时给记者演练了一个简单的模型。再次归回房价的疑问：房价为什么会变成今天这个样子？

影响房地产市场价格的第一因素是需求

房地产市场的需求有两种类型：投资性质的购房需求和自住式的购房需求。

从投资市场来看，一方面自今年一月份以来，房地产市场的总投资量在增加；另一方面，上海市由于去年房地产市场本身的不景气加上市政府对于房地产市场的调控，使开发商拿不到土地，这就直接导致很多国内、国外的游资，纷纷将资本转向北京、天津、广州等地。这些游资有一个特点：游资持有者购房不是为了持有房子，他们的投资是为了获得短期的回报，这种短期的投机行为表现在房地产市场上就是炒房。大量的炒房行为的存在，使房地产市场中对房屋的需求量被放大。

去年的《国八条》、《新八条》从税收和信贷两个方面对房地产市场做出了较大幅度的调控。调控政策的出台使得很多自住房投资者对于房地产市场持观望态度。买房者希望国家出台进一步的调控政策稳定房价，或者这次调控产生预期的效果——房价下跌，当然他们也希望能够通过这种集体观望，制造房地产市场需求萎缩的信号，给开发商造成降价的心理压力。开发商在应对这种局面的时候，选择按兵不动。这种相互的观望态度的实质是一场买卖双方的心理战。

王军艳顾问认为，“ 房地产市场的需求是刚性的，结婚、大学生在新城市落脚，对于住居消费的需求是不具弹性的，观望同样没有使这种需求减少，而是将这种需求累积到了今年，使得房地产市场今年的需求再次被放大了。”

影响房价的第二个因素是供给

住房的供应量受国家新的土地供应量、存量土地利用状况、已开发地产的供应状况影响。

针对这一问题，研究土地供给的周小萍博士谈到：“国家土地的供应量是很有限的，不可能无限量供给土地，另一方面对于存量土地的利用和已开发地产的供应环节上，出现了所谓的囤地囤房现象。针对此种情况，国家并非闭口不谈，政府出台也过一系列政策来打击投资商的囤地囤房行为。收取土地增值税以及闲置土地管理办法等等政策也都相继出台，国家通过征收额外的税赋甚至是收回土地来刺激开发商及时释放出手中存地，以期达到遏制囤地行为。但是，之所以造成现在的局面不是国家没有高瞻远瞩的视野，而是政策执行不力的后果。由于土地在上市以前的遗留问题，导致了土地市场的不完全透明性，是一系列的相关政策很难落到实处。“

对于政策的执行情况，王军艳顾问在谈到“囤房”问题时深有感触，“国家采取吊销预售许可证的措施打击囤房行为。而这项政策只有在开发商对房价的预期处于临界状态的时候，考虑到尽快回笼资金的时候才能发挥其应用的作用。如果房地产商对于市场预期是房价会上涨，吊销预售许可证则正中下怀。反正不想现在就卖，吊销预售许可证正好给房屋出售者找到囤房的理由。银行本来可以通过催追贷款发挥作用打击囤房行为，开发商建房的绝大部分资金来自于银行的贷款，银行如果加紧催贷，为了保证资金链的连续性，维持现金流，开放商不得不把房屋处理掉。但是银行的催贷行为会加大开发商的资金风险，开发商的风险最终会导致不良贷款的出现。出于对自己利益的考虑，银行恰恰会制定相反的策略放宽对于开发商贷款的追讨。开发商在多付一些利息和等待涨价之间显然会选择继续囤房以期获得高的房价。“

政府和银行的不作为导致了开发商囤地囤房很小的成本，在一个价格不断上扬的市场，在预期的巨大收益面前，开发商会毫不犹豫的选择囤地囤房，进一步放大房地产市场供给的短缺。

影响房价的第三个因素是成本

周小萍博士认为：“土地招牌挂政策的出台，降低了获得土地的门槛，外地开发商纷纷进京，对于稀缺土地的争夺导致了地价不断上涨。地价的上涨不仅影响到新供应的土地，对于存量土地，开发商也产生了新的心理上的成本预期。房地产的土地成本不是购地成本而是现阶段房地产市场土地供给成本。这种土地成本的上升必然导致房屋价格的上涨“。

如果要通过改变房价来改变交易量，从以上三个方面进行切入才是最根本的切入点。政府从宏观的层面入手，处理好市场中供给、需求、成本三者之间的关系方可理清整个市场中经纬脉络。大道至简，方法各异，通过不同的具体操作方式来规范市场是政府应该发出的行动，然而制定宏观层面的核心原则更是政府的首要任务。随着《国六条》的出台，我们看到了政府政策制定宏观层面的巨大进步。回到房价的问题上来，房价到底会走向何方？房地产市场会怎样？随着这一政策的出台我们会逐步看到答案。