关于规范物业公司服务质量、制止捆绑收费的建议

张克锋

一、小区物业问题已经成为社会问题

1、物业公司追求单纯收费，缺乏应有的服务

部分物业公司重收费轻服务，收费向最高标准看齐，在服务方面却不能提升，以至于业主与物业公司矛盾频发，有的沦为“黑社会”。

比如，我市大官庄某“小区”业主反映，每年除了物业费，还要一次性交两年“停车位（车位费）五千元”，可是物业公司对于小区环境和美化极不负责，造成到处是垃圾，不但影响了业主的正常停车，也损害了小区环境美化。

2、“捆绑式收费”、“不交物业费，水电费就没法交、暖气不给开通，不交物业费、停车费就不让进入小区

除了上面说的小区“强制收费”，近期华夏开发的“孔雀城学府澜湾（二期）”业主反映，物业公司是对于开发商原先承诺的赠送车位，以机械车位替代平面车位，而机械车位根本不能使用，业主必须缴纳“临停费”才可以进入小区，而且与“物业费捆绑收费”，数百名业反映强烈。

还有不少小区业主反映，“交水电费被物业拒绝，因为我没有交物业费”。还有的小区业业主反映，物业公司随意太高物业费收费标准。

由此可见，采用强制性“捆绑式收费”催缴费用以及随意提供物业费，经成了我市很多物业公司的“惯用方法”，也成了当下物业和业主的矛盾焦点。

二、分析

1、根据《民法典》规定，物业公司有义务提供合格的物业服务，不得损害业主权益。进行捆绑收费属于“霸王条款，是违法的。停车费属等小区收益，属于全体业主所有，物业公司无权擅自占有和使用。

2、物业费和水电费、取暖费，不属于一个法律关系，物业公司无权进行捆绑收费。

3、很多小区没有成立“业主委员会”，对于物业公司缺乏必要的监督和约束。

三、建议  

1、政府主管部门要支持小区成立“业主委员会”，对于不合格的物业公司有权行使否决权直至更换物业公司。

2、政府主管部门加强法治宣传，教育引导物业公司严格遵守法律，依法征缴物业费，不能以停水、停电、停暖等损害业主利益的野蛮方法催缴物业费。

3、健全物业公司管理制度，建立物业服务公司评级体系，做好物业公司的年审工作，核查物业公司公示台账，维修台账，和与业主沟通交流的台账，定期收集业主的意见。

定期公开物业公司信用信息和惩戒信息，公开对失信物业服务市场主体实施联合惩戒信息。比如殴打业主，比如强制收费，比如制定霸王条款等，可纳入黑名单。

4、建立科学的物业服务收费标准。物业服务不应该是敛财工具，收费必须有价格公示。不得实行霸王条款、“捆绑收费”。供电、供水、供暖机构不能配合物业公司实行停电、停水、停暖等措施，侵害业主利益，情节严重的公安机关“扫黑除恶”。

5、建设和谐社区，也需要业主与物业共同维护，对于物业已履行了管理、服务职责，业主也要按规定支付物业费用，不得随意采取无故拒付物业费的不当方式，增加不必要的纠纷。

     提案人：张克锋，河北张克锋律师事务所主任，一级律师，中国社会科学院大学法学院实践导师，中国人民警察大学法律硕士研究生导师。

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