“国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。”------------引自互联网

以租售比1/200为例，假如你投资一个房子，出租200个月，也就是约17年收回成本。对于职业投资者来说，不能说是上算的买卖，好在房子买了永久是自己的，回报率虽低，但是稳定、低风险，因此仍是保守投资者的一个组合内容。

不过，在经济快速发展的中国，17年回本的投资恐怕无人问津，要知道一般投资餐馆之类的生意，都是一两年回本的，就连投资高速公路这样的长期项目，一般七八年也能回本，以后就是净挣了。那么中国的房价会是什么水平呢？

前几日刚得到北京房价之最新统计数字，全北京平均租售比约为1/500，这样算，出租房子要42年才能回本。

42年，甚至大大超过疯狂的A股目前30倍的平均市盈率。

按照租售比1/200标准，北京的房价平均高估150%。其中中心城区高估率较低，环外郊区高估率较高。例如受北京辐射的燕郊地区，其租售比近1/1000，就是说，要83年的租金才能收回投资，而住宅土地使用期只有70年。而据调查，燕郊投资买房率很高，三成以上房产无人入住，待涨抛售。

租金是衡量房产价值的标准，也是经济基本面的反映，一般不会暴涨暴跌。目前北京房价已严重背离价值，无论以何种方法解释，都必须面对严重泡沫这个事实。

如此大的高估泡沫来自短期内房价的暴涨，集中在2003年以后，几年之内房价翻了几倍，透支了至少十年的涨幅。

暴涨有政策方面的因素，也有温州炒房团、国际热钱等投机资金恶炒的因素，但更重要的因素是数量巨大的实际购房消费者踊跃接盘。

任何暴炒的市场，都是投机型的市场，是不同程度的零和游戏，巨大获利必须由相当数量的最后接盘者来保证。在股市中，最后接盘者就是散户，在楼市中，最后接盘者是自住购房人。任何投机者都不会选择当42年的房东来收回投资，他们持有房产一般在三年之内抛售获利走人，假如有崩盘前兆，亦不排除割肉抛售以盘活资金杀入其他市场，因此具有杀跌动力。因此，房地产市场已经处于极大风险的高位，超过股市。

房价为何会炒高到如此地步，为何消费者不断接盘？这是由于中国特殊的情况：

1.传统的置业观念使得购买自有住房成为每个人“必须”的使命。

2.按揭贷款放大了个人购买力，使中间阶层可以通过透支今后的劳动来承受高价。

3.人口政策形成的四二一结构使得两对父母合力支持核心家庭超越自身能力去接盘。

而实际购房消费者踊跃接盘的三个成因，尤以第一个最为关键，是观念问题。第二三个因素都是不得已而为，且具有很大负面作用：按揭贷款降低了二十年的生活质量；小夫妻置业掏空了父母的养老金。其二者都蕴含有发生危机的可能，消费者早已怨声载道。因此，一旦观念转变，三个接盘者支持房价的因素都将一齐消失。在没有支撑的投机市场上，任何小的调整或事件都可能引发破位暴跌。

而观念之改变，时机已到。具备思考能力的中间阶层将不愿再为房子支付自己的整个青春。生活方式之转变正在发生，年轻时租房、旅游、只做自己感兴趣的工作等将成为新的时尚。只要置业年龄延后5岁，高房价都将难以为继。

我国于90年代末启动住宅商品化历程，21世纪初房地产被确立为支柱产业，以期带动多行业的发展。政策的初衷应无大错，但有漏洞。最后支柱产业被爆炒，实为不幸。而调控政策实行不当，最终失效。如果在房价高估50%以内时坚决调控，还有调整数年后重拾升势的机会，但如今已经泡沫太大，假如企图以温和的调控使房价滞涨来等待经济基本面（体现在租金水平）跟上来，目前巨大的高估率至少需要十年才能消化，停滞的十年是谁都无法接受的。因此，更可能的调整方式是发生一轮暴跌以便使房价快速回归理性通道，以空间换时间，以便在一两年之后以健康的方式重新发展。还有最恶毒的办法，就是启动一轮恶性通货膨胀，整体物价（包括租金）上涨200%以后，房价自然的回到相对的低价。但是这个方法将引起社会动荡，为最次之选。

对照看来，房价暴跌是解决问题相对最好的办法，虽然承受暂时阵痛，但长远看利国利民。暴跌将彻底清洗房地产投机者，同时教育跟风民众，打破房价“只涨不跌”的神话。实际上，房价是会跌的，美国跌过，日本跌过，香港跌过，而且都超过腰斩的幅度，中国没有理由例外。

暴跌之后，民众将会严格参照真实价值购置房产，无人盲目追高之后，追逐暴利的投机者将会自动退出这个市场，房地产转向会温和但持久的发展，将会是长期投资的好选择。民众在轻松置业、享受生活的同时，也获得了稳健投资的渠道。到那时，才是中国实现房地产“长期上涨”神话的真正机会。