三、房地产未来价格走势预测：

2009年6月前房价触底，2009年6月后价格维持平稳。由于存量与供给量大，市场信心无法完全恢复，考虑经济危机影响因素，在2011年前价格上涨压力明显。

1、从房地产价格底线分析 

目前主要在售项目为2005年后的土地，存在10%-15%的利润空间，推测房价的降价空间有限，不会引起太大的价格波动。

2、目前市场可能有降价空间的项目分析

虽然从成本角度看，房地产市场价格本身销售价格水平不高，由于2007年的价格猛涨拉大了利润空间，存在一定的价格下调空间压缩开发商利润。 

第一类，2006年前取得土地的项目，但由于06-07快速消化，主要剩余大盘项目，影响力较大，这类项目由于地价便宜，成本相对较低，有价格下降空间；这类项目在5月-10月相继进行了价格调整，价格基本到位，再者，考虑前期已售房源，所以价格进一步调整可能性小。 

第二类为高价值项目，其土地成本高，但价格调整空间也相对较大。该类项目主要靠炒作异价空间，该类项目主要依托投资客户消化，而本次行业调整首先挤掉的是投资群体，他们首先陷入滞销。随着购买信心的严重不足，刚性需求不可能购买本类项目，而且由于项目价格本身过高，即使调整一度幅度也难以满足刚性需求的价格需求。  

第三类为06年后自住型项目与新上市项目，该类只能靠挤压利润空间进行价格调整，随着后市成交量无法跟上，在市场销售形势更加恶劣情况下，估计他们会陆续降价，将把整个市场价格彻底拉入底线，这将致使房地产市场卖方市场价格全面回归与价格触底。

 3、中短期看房价走势将经历的五个阶段：

第一阶段：缩量观望，个别企业抢先降价 

07年11月至08年4月，一线城市价格松动，全国大型企业带头降价，形成有价无市局面。本地新盘低开、个别楼盘开始做价格促销，整体价格松动，使得购房者步入观望期。

第二阶段：龙头企业带头降价

08年8月至08年11月，未降价项目陷入几乎零销售的状况，资金链的危机使的龙头企业带头降价。楼市就此崩溃式降价，整体市场着受莫大冲击，使购房者加重市场观望心里。

第三阶段：价格崩溃，全面下跌。刚性需求释放，出现低位放量现象。

08年9月至09年10月，经过一年的持续下跌，房市下降趋势越来越明显，购房者观望心理越来越明显。大型楼盘，掀起了最大规模的降价，带动周边部分小盘价格大幅跳水，另外新项目也选择了低价入市。

第四阶段：资金生死门，价格瓦解，部分小企业倒闭。 

08年11月至09年10月，后续需求持续下滑，开发资金压力更加突出，一方面受年底资金清算，造成部分开发商被迫降价，并在此期间彻底夯实整体价格。

第五阶段：价格稳定，反弹无理，不稳不火。

09年6月后至2011年，由于市场存量与供给量大，经济危机的影响，市场信心难以快速恢复，预计价格维持平稳，上涨可能较小，但不排除2010年可能因高地价项目面市带动整体房价视角上的上涨。

房地产市场预测结论：

    1）2008年，在房市经历下降10%的大幅下跌之后，楼市已经触底，进一步降价空间有限。

    2）中短期来看，2009年楼市将出现触底不反弹的状况，呈L形走势。估计近两年均会呈不温不和、供需萎缩的局面。

    2009年，已经没有下跌空间，将停止继续下跌的趋势，但无力反弹，而且这种供需萎缩的状况将维持较长时间，估计在1-2年内均会呈下跌无路，反弹无力的僵持状态。

    3）尽管房价已经到底，但楼市2009年仍然会面临考验。个别房地产企业倒闭，以及或者资金链危机产生的短期内低于成本甩卖现象，可能会对楼市形成新的冲击。尤其是购房者的信心。

    4）从长期来看，土地的稀缺性导致楼市仍将形成U形底的走势，经过长期在底部调整，2年之后，会逐步走入复苏期，经过漫长的复苏期，并重新步入上升通道之后，随着投资需求的再次启动，楼市将再次形成火热局面。但再次井喷将是很久之后的情况了。目前预测没有意义。

以上观点为个人判断,仅供参考。