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买房是人们永远的话题，但是跟两年前的观点已经有了很大变化。以前的问题是房价还能涨多久，现在的问题是房价还要跌多久。深圳已经跌了20％，北京的房子也开始有些松动了。这是不是泡沫开始破裂了呢？

最经拐点论菲菲扬言，有人讲到房价会变得更糟。主要原因如下：（1）政府加大保障性住房的力度。（2）贷款银行见市场不好，就提高借贷标准，于是买房者减少。其实在美国还有一种现象：好多有房者看到房价比贷款还少了，他们就会把钥匙交给银行，一走了之。但中国还没有这个原因。但是其他种种因素是否加快了房价的下跌?

两三年前，我刚到北京，房价刚开始上扬，那时的康斗也就一二十万。我后悔自己没买，当然可以为自己找很多原因和借口安慰自己，但是的确错失良机。我问我的老板，房价是不是应该跟通货膨胀一致，他也同意这个观点。后来涨得更加离谱，我也就更加不想买了。

先来回顾一下房贷，以前都是20％的首付，去年（2007）却有5％～10％的首付。这跟美国的情况有些一样。我们以10％为例子，一栋100万的房子，只要10万首付，如果房价上涨20％，房子就变成120万，你赚了20万，而你的本金只有10万，所以是200％的回报率。这就是贷款的杠杆作用，跟期权或者期货的道理一样。但是如果房价下跌20％，房价变成80万，你亏了20万，你还欠银行90万，你的10万本金变成了负10万，回报率是负200％。水能载舟，亦能覆舟，贷款也是一样。好在你可以把房子还给银行，于是你的亏损只有100％。不知道现在的破产法会不会追要剩余那部分损失。不管怎样，好多人的首付也是来之不易，付之东流也很痛心。

房贷的种类多得比白骨精的变身还要多，比较多的有固定利率分期付款，有15年，30年，甚至40年的（没法退休了），这种付款每月数目一样，到期后连本带利都付清了。另外比较多的是调整利率分期付款，前几年利率底而且锁定（比如有2，5，7年等），但是以后的利率就会根据那时的利率情况来定，傻瓜都知道以后的利率会涨。

在银行用前两种办法搜刮了大多数富足的老百姓之后，又开始变身来欺骗囊中羞涩的老百姓了。什么，只要付利息，不付本金（在美国叫Interest Only），太好了。如果你贷款50万，30年7％固定利率，每月要$3300。如果是Interest Only，利率比如6％，每月只要$2500，省下$800。但是你的贷款永远没法还掉，这跟租房有什么区别能？而且几年后，利率肯定涨，本金也要付，月付肯定直线上扬。

银行还是没有收手，就刚才那个例子，你要是$2500也付不起，没关系，你就付$2000吧。这好像叫做浮利贷款，(在美国叫Negative Equity Loan)。天上真是掉馅儿饼了，$2000就能住50万的房子了。你的贷款不但没有减少，反而急速上涨，每个月你的贷款本金要增加$500以上。一年后50万的贷款变成了50.6万。

银行也好，房产经纪人也好，都想方设法让你买房，他们没有什么风险，银行已经把贷款卖给了投资者和其他银行的机构。只要你买房子，他们就有钱赚。在房价上涨的时候，你赚，我赚，大家赚。政府和媒体都跟着推波助澜。好像买房是最好的投资，买房比租房可以省税，房价永远不会下跌，等等。买房是穷人变成中产阶级，中产阶级变成富翁的最佳途径，是实现北漂到北居梦的必要条件。但是这个空中楼阁并没有让大家的北居梦做得长一些。反而是会在梦醒之后，一场冷汗。

两年前有个同事说他的兄弟把房子卖了120万，搬到凤凰城，可是他并不把赚到的钱留着，反而买了更大更贵的房子，就算200万的房子，他也可以首付 50％。前两天跟那个同事聊天，说他兄弟的房子如果跌20％。40万就蒸发了，我估计他以前的房子是80万买的，120万卖掉也就赚40万，这一会功夫又没了。北居梦变成了南柯一梦。

我观察了一下周围的朋友，有房子的都说房价不会大跌，没房子的都盼着房价继续跌。你们也看得出我战在哪一方。人吗，总得为自己的行为找个理由，找个借口。但是我的工作又是和房地产密切联系的，最近几个月，我们这一行裁了不少人，所以我的心情也是很矛盾的。但是房价的走向不会因为我们的看法而改变，这两年我觉得它涨得太快时，它没有停下上涨的步伐。现在，它开始下跌，也不会另外一群人的观念而停止下跌。

再想想，大家为什么都去买房子，而且买好几套，哪怕租出去的租金还不够付贷款的？因为房价在涨啊，有钱赚当然好了。大家都知道价格与价值的规律，价格围绕价值波动，象正弦或者余弦曲线。涨到顶后，趋势是平的，也就是房价不涨了，涨不动了。这时候，那曲线不会停留在那里。一旦无利可图，买房者就少了，投机者就会抛售，房价必然下跌。现在好多人还是舍不得亏损，于是不卖了。现在市场上卖的都是一手的，和少数理性投资者为了止损而卖的。想想股票的策略，现在这种情况其实应该是止损，而不是跟着市场一起下跌。否则，就会亏得血本无归。

有人说，好多人都等着买房呢，没错，但是我们只要一套房子，而且我们等了四五年了，也不在乎多等一两年。你可以不卖，有人却会被银行赶出来拍卖。要卖房子的都有好几套房子，现在的市场绝对是买方市场。在房价下跌的过程中，谁会急着去买呢？

 
你觉得房价现在很正常了吗，不高了吗？没有，所以它还要下跌。如果有一天，大家觉得房价正常了，房价就不跌了吗？不会，你再去看看价格曲线，在价格回归到价值的时候，是下跌速度最快的时候。所以我说我们现在是在房价开始下跌的阶段。等大家都说房子真便宜的时候，房子就在减速下跌的阶段。

也许你下次听到我失业或者改行之后，房价就是到底了。