2007年，南京房地产行业一只异军突起，创意东8区、幕府三○工园、晨光1865、西祠数码网络街区等一家家创意园区与南京市民见面，这些产业园区多数都是在破旧斑驳的仓库、废弃的厂房上改建而成，这些在北京、上海盛极一时的“厂房艺术街区”如今频频出现在南京，并以其低廉的租金价格走俏南京地产市场，同时也在南京房地产市场上逐渐占到一席之位。

 

南京创意地产行业发展报告

 

□南京分公司  潘梅英

一、创意文化产业发展概况

为详细了解创意地产这一新兴行业，我们首先来了解创意文化产业的定义及其在南京的发展概况。

 

1、“创意文化产业”定义及范畴
“创意文化产业”是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并通过对知识产权的开发，创造潜在财富和就业机会，以促进整体生活环境提升的产业。
“创意文化产业”通常包括软件开发、出版、广告、电影、电视、广播、设计、视觉艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行行业以及表演艺术等13项产业。

 

2、世界范围“创意文化产业”现状
目前全球创意经济每天创造220亿美元的产值，并以5%的速度递增。在一些国家增长得更快，比如美国为14%，英国为12％。

美国是全球文化创意产业最为发达的国家，从1996年开始，文化创意产品超过其他所有传统产业，成为美国最大宗的出口产品。到2002年，美国文化创意产业产值达到5351亿美元，占GDP的比重达到5.24%。

英国在1997—2001年间以文化为主体的创意产业年增长率达到8%，是同期英国总体经济增长2.6%的3倍多，成为英国发展最快的产业。

韩国 2005年韩国的游戏产业市场规模将达到43亿美元。其中网络游戏已经成为游戏市场的主导，占整个市场的62%.手机游戏持续快速发展，增长率达到45%。

新加坡 2002年创意产业增加值占GDP的2.8～3.2%。

 

3、中国“创意文化产业”现状

近年来，我国创意产业也有很大发展，尤其是香港、台湾地区，创意文化产业正在以前所未有的速度迅速崛起。上海、深圳、成都、北京等地积极推动创意产业的发展，正在建立一批具有开创意义的创意产业基地。

上海是我国创意产业发展最为迅速的地区，据统计，目前上海市文化创意产业产值已经占到全市GDP的7.5%。2005年4月28日，上海市首批18家“创意产业集聚区”由市经委正式授牌，近30个国家和地区的400多家各类设计创意企业入驻在这些园区内，集聚了一万多名创意人才，为上海开创了一个新型的充满无穷潜力的新产业。

相比于以上城市，南京的创意文化产业还处于初级阶段，按照规划，到2010年，南京要建立一个文化产业运行框架，培育一批优势文化企业，形成一批主导文化产业群，使文化产业成为全市的经济支柱产业之一。全市文化产业增加值占全市地区生产总值的比重达到6%左右，居民人均文化支出占全部消费性支出的比重达到18%左右，争取把南京建设成为长三角地区文化产业辐射源、全国重要文化产业基地和国际文化交流中心之一，文化综合竞争力位居全国同等城市前列。

 

二、南京创意地产兴起之路

针对创意文化产业特征，传统写字楼所提供的环境已不能满足创意者的要求以及创意需求，在这种市场需求下，创意产业园应势而出，创意产业园正是针对创意产业从业人员而打造的一种景观优美、建筑创意元素集中而文化附加值又很大的办公园区，是对传统写字楼的一种颠覆。在上海、深圳、北京等城市创意产业基地发展势头强劲。上海泰康路视觉创意设计基地、天山路上海时尚产业园等对老厂房、老仓库进行了改建而形成的创意工作园区已经全国闻名。

南京创意产业园区的打造起步较晚，但南京的创意产业人员从业众多，而南京具有悠久的历史、古老的文化底蕴沉淀以及优秀的自然景观。这些都是南京创意产业园区发展的先决条件。
2005年起，南京创意地产已经蓄势萌发，2007年，一批创意产业园破土而出：
光华东街6号，原来的南京蓝普电子股份有限公司、南京汽车仪表厂及南京电子陶瓷总公司，变成了创意东8区；

南湖社区茶亭东街79号，原来的江苏省淡水水产研究所，如今成为垠坤?西祠网络数字文化产业园；

清凉山创意产业园依托清凉山文化和自然景观优势，顺应创意设计办公的新理念而开发；
下关的长安汽车制造厂，变成“幕府三○工园”；

截至2007年12月，全市正在建设或开园开街的文化创意产业园区已有42个。据《中国创意产业发展报告（2007）》显示，在产业规模上南京创意产业综合发展能力排名全国第6，成为创意产业的第2集团军。

 

三、创意地产的操作模式

目前南京大多数创意产业园是由老厂房园区改造的，这些园区的模式一般是划分为办公区和临街铺面，前者租给相关文化创意产业的机构，后者进行餐饮、娱乐、休闲等方面的开发。
选择老厂房进行改造最重要的一个原因是为了盘活资源，这些老厂大多集中在主城区中心区，其建筑大空间的布局也方便各种改造，老厂的厂区闲置多年后，其悠久的历史形成了独特的人文积淀，对许多从事文化产业的机构有很大吸引力，对于整个区域的形象提升都有很好的效果。
 
通过老厂房改造后的园区多数为2～3层结构，空间宽敞，园区内文化气息浓郁，多数在园区工作的人会感觉到：“在这里办公不像市区那么压抑，不用抢着去挤电梯，而且这里的租金比周边写字楼略低，人文环境却更好。园区里还有很多其他同行，平时我们也会经常交流、讨论，非常有创作的氛围。”

 

四、南京创意地产优势及发展前景

1、最大优势：租金低廉吸引年轻业主

选择在创意产业园区租房的以创业激情较高的年轻人为主，和那些选择初次创业或者处于起步阶段的文化企业人士一样，他们选择创意园区是因为租金比其他普通办公楼及市区商铺的租金要低很多。一般新街口办公楼租金在2－3元／平方米?天，而创意东8区的租金只有1．2－1．3元／平方米?天，西祠街区的租金也只有1．2元／平方米?天。

 

2、南京创意地产未来前景广阔

目前，南京的创意产业园区整体出租率很高，例如：创意东8区几乎是改造完就租出去了，现在一期已经全部签约，二期即将推出，希望能进驻一些研发、动漫产业；“南京1912”对面由南京卷烟厂4座厂房改造的“南京1949”项目，招商尚未启动，就已经吸引了20多家机构的竞争。

与上海等城市相比，南京的创意地产发展空间较大，上海创意产业园区经过多年的发展入住的价格最高达16元/平方米?天，平均价格在3元/平方米?天，而南京创意东8区的租金只有1.2～1.3元/平方米?天，西祠街区的租金也只有1.2元/平方米?天，因此南京不仅可以大力发展创意地产，更可以通过发展创意地产来促进南京创意文化产业的发展。

但南京的创意地产仍存在较多缺点，多数创意产业园还停留在“炒楼”的概念上。因此，如何尽快实现从楼宇经济转变成“头脑经济”，由脑力密集型向智力密集型转变，由产业制造型向品牌创造型转变是南京创意地产亟待解决的问题。