雅戈尔2010年三项主业的利润都不错，而净利润下降的主要原因是因为实施土地增值税清算、增加土地增值税 50,237.13万元。

土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。根据雅戈尔报表，这5亿的土地增值税大部分计入应交税费。

2010年预付款项较2009年增加较大，主要是由于土地预付款增加。说明公司2010年是个拿地高潮。2011三季存货增加，234亿存货中大部分(约215亿)是房地产存货。比年初的166亿增加了不少。2009年这个数字是163.4亿，2008年是112.82亿。其中开发成本逐年加大，说明近两年雅戈尔在房地产行业的动作逐渐加大。

雅戈尔房地产业务2011前三季度收入不理想，但也超出了2010年上半年，但是去年四季度雅戈尔房地产收入出现井喷式增长，超过前三季度的收入总和。今年房地产业务在如此低迷的情况下，四季度能否像去年四季度一样产生巨大增长，是令人怀疑的。由于预计房地产调控将不会在短期内结束，因此房地产业务要回归到当初利润并非易事。

雅戈尔的各项财务指标并不让人满意：

*       2011存货增长较快，主要是房地产行业的存货。

*       费用增加很快。

*      经营性现金流为负，并且数字很大。

*       现金等价物大幅下降

*       近几年借款一直在增加，借得钱一直多于还的钱。

*       资产负债比率越来越高，速动比率越来越低。

如果房地产行业的调控短期内不会放松，雅戈尔的房地产业务不容乐观。背负债务越来越多，看不出企业的利润是来自经营利润，反而好像来自借款。

虽然雅戈尔目前估值不高，即使房地产业务和投资业务完全没有利润，仅仅靠服装业务的市盈率也不到30倍。但是，通过前面分析中看到的雅戈尔并不高明的证券投资，以及在房地产寒冬中的不断增加的房地产库存，以及借款数量。让我不愿意购买这样的企业。