分享时间：2013年8月30日21:00-22:00
分享地点：中国房地产投融资俱乐部高端微信群
分享主题：《关于国内旧城改造的开发模式与融资模式的思考》
分享嘉宾：周济 中国水电地产 副总经理

一、专题分享
大家晚上好！非常愿意在这个宏观经济和房地产市场面临的新形势下，与大家讨论旧城改造这个老话题。粗浅认识，不足之处请朋友们指正。

要谈的第一方面，为何重提国内旧城改造？
国内旧城改造，分为三个阶段：第一阶段，2000年至2006年，旧改大面积铺开，但国内旧城改造因忽略了对城市建筑文物与城市风貌保护而受到非议。非议曾呼声很高！第二阶段，自2007年起以危房改造修缮为主，通过对各城市危房进行等级鉴定，针对不同等级的危房采取不同的改造措施，同时辅以水、电、胡同及道路等巿政基础设施的改造，以改善旧城区百姓的居住和生活环境。以修为主，政治上求稳！第三阶段，2013年6月26日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，要求未来5年再改造棚户区1000万户。随后，各城市包括北京市的棚改全面铺开。
大家把旧城改造都称为＂棚改＂，听总理的没错！以北京为例，2007年以前，进行过四十几个片区的旧城改造，但因2008年奥运会和2009年建国六十年庆典，旧城改造进程缓慢甚至中断。主要方式是对危房、旧街区进行修缮，以维持旧城运转。
2013年，新一届北京市委市政府目前已梳理出四环路以内中心城区的棚户区有527个片区，涉及本地居民70万人、23万户，今年将首批完成83个项目的改造。北京市政府表示，“将把棚户区改造作为重大民生工程、重大发展工程，力争5年完成四环内棚户区改造任务。”新一轮旧城改造随之拉开序幕。
为什么重提旧改这个话题？我想是旧城改造与房地产行业的转型与未来发展有直接关系。不管从城市发展的需求角度来说，还是从企业发展的需求角度来说，旧城改造必然是未来房地产市场发展的一个非常重要的方面。理由如下：
一是限购限贷调控政策进一步深化实施的新形势下，中国居民住房消费的目的性愈发明确，房地产市场对开发项目的主题性要求也更加强烈。房地产要有概念，要贴近客户需求！
二是中国城市化进程快速推进，而城市化过程中也带来了不少问题，其中土地资源缺乏，后续发展受限、中心城区基础设施陈旧成为城市发展的重大问题之一。大城市庞大的人口规模拉低了城市的人均可用土地资源，可开发土地资源不足的问题也日益加剧，中心城区城市面貌改善与居民生活水平的提高无法再搁置。一线城市中心城区无地可供，供地郊区化的趋势已非常明显，房地产开发向远郊发展受到区域基础设计、耕地红线、环境保护等方面的限制。因此加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，成为政府关注的重点，也有助于推动城市的转型、升级，从而实现可持续发展。
三是对于房地产企业来说，旧城改造必然成为房企在大城市做大、做强的战略性选择，也必然成为企业未来的利润增长点，更必然成为未来房地产市场发展的重要趋势。旧城改造将有效提高房地产市场供应，有助于企业提高大城市市场占有率；旧城改造有效提高项目区位效益，释放大城市中心城区土地最高经济价值，有助于企业提高利润率；旧城改造有效提升企业与政府业务关系，有利于改善企业的后期运营环境，加快项目进度，从而提高企业周转率。
大家听起来有点空了吧？我想先做个阶段性小结：
个人认为，房地产行业面临转型的机遇和挑战，具体来说体现在以下三个方面：
一是，房地产行业将与金融业广泛融合，以金融创新来支撑房地产行业的优化升级；
二是，房地产行业由传统的住宅开发向主题地产开发转变，地产开发的主题性将愈发明确；
三是，房地产行业将伴随中国的城镇化与旧城改造而转型。随着近几年楼市调控的趋紧，行业利润摊薄，传统房地产市场业务竞争激烈，并且一二线城市土地供应日趋短缺，企业要维持可持续的开发业务难度加大，在此情况下，旧城改造成为大型房企的一个获取土地资源的新形势下的新渠道。

第二方面谈模式吧。
一级土地整理、政府土地收储，二级开发企业通过招拍挂获取土地进行开发的方式；
二是组织单位自有土地依政府规划进行土地变性和改扩建。
从全国诸城市十几年的实践看，已试点的旧城改造开发模式至有以下4种：
一是房地产开发企业与区县政府合作改造。
二是企业自改。在执行规划和政策的前提下，企业作为独立的市场主体，在旧城改造项目中享有自主权，由企业作为旧城改造的主要推动力量。资金由企业自行筹集，以自有资金或自有资产作抵押贷款投资。
三是房地产企业与居民及原单位共建模式。由改造主体代表居民按规划指标进行改扩建，并重新办理产权。共建模式是我在宣武建委时提出并实践，有时间专题分享。
四是旧城改造与老工业基地扶持政策的结合，即在国家给予一定补贴下，对于城市中心区的囯营老厂，在不改变其土地性质及不上巿交易的前提下，引入开发商及运营商，进行厂房改造部分新建，开发城市综合体并运营。第四种当前很时髦呀，受推崇！
再一方面，谈旧城改造需要把握的关键点。
与净地开发不同，旧城改造是一项专业性、综合性、系统性、复杂性工程，涉及领域多，从规划、拆迁到建设都会面临一系列的困难与问题，对参与的房地产企业的资金实力和专业能力都提出了较高的要求。
依个人经验，旧城改造需要把握以下三个关键点：
一是规划指标的调整，在旧城改造中要重新确定容积率及建筑高度，从而实现建筑面积的调整；
二是如何通过商业及配套设施建设、业态的合理安排来满足城市的多元化功能，提升项目的盈利空间；
三是，自改、共建模式下新规划面积的销售问题。通过改扩建立项获取新规划面积能否销售尚有待政策突破。新规划面积的盈利点主要在于持有运营或者先持有运营再销售的形式，实现现房或者二手房的交易。

最后一方面谈融资吧。
旧城改造的融资模式：
旧城改造面临拆迁、回迁居民周转、回迁安置及物业持有等问题。旧城改造与净地开发相比，单位开发成本较高、投资总额较大、开发周期较长，对资金筹措提出了更高的要求。旧城改造的融资模式主要有以下三种：
一是政府支持下用于棚改的银行专项贷款；
二是金融创新下的旧城改造私募基金；
三是传统的信托融资。
特别要提一下，令人兴奋的消息。在本月28日召开的国务院工作会议上，李克强总理提出了＂要在资产证劵化的基础上，将有效的信贷资金向经济发展的薄弱环节和重点领域如棚户区改造倾斜＂，为旧城改造的融资进一步创造了政策环境和运作空间。很多金融机构大有用武之地了！
还要提请注意，在选择融资模式时，需要综合考虑项目的盈利与融资成本、项目现金流的安排与融资计划周期的对应关系。
最后，我要说，企业的终极使命是做文化。房地产更是如此。房地产是建筑艺术，是城市艺术，更是人们生活的艺术。房地产的文化在旧城，旧城是文明和历史的传承，充满了资源和底蕰，那里一步一故事、一处掌故。在那里根本不用造概念、编主题，遍地是故事。
房地产企业参与旧城改造、到旧城去做，才有意思、有历史、有深度、有文化、才真正＂牛X＂！
我对旧改很有感情，有些激动，请大家理解！谢谢大家！

二、提问互动
金奕含：请问周总，旧改融资的资金成本大概是怎样？融资周期会是多久？
周济：因项目而异吧，还要看当地政府是否给贴息。如政府主导的一级整理，周期会较长，但也看实施主体的拆迁力度，如自改或共建，并不比一般开发项目长多少。

柳明鹤：这类项目的开发企业是否都是被政府绑架而为之？
周济：多年前也许是，如今许多企业趋之若鹜。如上述的万达项目，武汉旧城改造项目之一，原武汉重型机械厂家属区，如今万达投资建设的中央文化区的起步区，汉街，一条以民国建筑为主、兼有现代及欧式建筑，内外装匠心独运，商业策划体现了针对不同消费人群的分段式引导消费，步行街1500米，两个过街天桥广场、5个名人广场，拥有最大的万达影院、全球唯一的电影乐园、世界顶级演艺剧院、文华书城全国旗舰店等现代版的清明上河图，万达的文化地产不能不令人钦佩。

徐晓新：旧城改造，很多企业资金不太敢涉足，因为：1、涉及拆迁，周期长，财务成本锁定不了，造成用地成本不可控；2、政府会干预，很容易扭曲市场行为。旧改模式需要考虑这些例外因素。共建模式有做成的吗？
周济：当然有，还不多，利益因素影响没人愿意多讲。政府希望如此，当然企业要量力而行，搞好现金流平衡。

王金成：旧改项目土地如何获得？不用招拍挂吗？有政策吗？
周济：还是看模式，一级开发不用说，自改、共建走改扩建，土地本来就是自己的。大面积一级开发，土地整理后要招拍挂，自改、共建不用。本来就有政策，可以走改扩建立项。

柳明鹤：这种项目大面积一级开发的前期启动，政府是否会同步配置相关城建开发基金或棚改项目特别立项的定向基金做引导？
周济：这对地方政府是新课题，前两周与北京建委领导谈起，他们在研究。

范国才：沙龙结束时间到了，感谢周总的精心准备和精彩分享，感谢大家的积极参与，与犹未尽的可以自由交流！

【分享嘉宾简介】
周济，现任中国水电地产公司（世界500强中国电力建设集团子企业）副总经理，分管资本运营和旅游商业地产业务。香港中文大学金融财务MBA。曾长期从事北京前门地区的旧城改造工作，曾任北京市宣武区建委分管危改工作的副主任。

【本期沙龙签到名单】
1周济、2范国才、3潘锋、4刘宪、5夏国跃、6李博、7徐晓新、8夏曙辉、9邢贝、10邵敏、11陈安业、12李亚飞、13张金平、14李敏、15王金成、16张利方、17康胜、18王东亮、19姜波、20金奕含、21柳明鹤、22汪自香、