[yc]如何判断宅基地补偿是否合理？

文/拆迁评估师范国才 

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称新条例）只适用于国有土地上房屋征收与补偿活动，宅基地属于集体土地，显然不适用新条例。当前征收补偿活动中，绝大部分是集体土地尤其是宅基地上房屋征收与补偿，因此，如何正确判断宅基地补偿是否合理，直接关系到被征收人合法权益是否能得到合理保护。

    目前，国务院尽管没有出台与新条例相对应的集体土地上房屋征收与补偿条例，但各省市政府也基本上根据《中华人民共和国土地管理法》等法律制定了征收补偿地方性法规，如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）、《淮安市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（淮政发〔2007〕33号）。

    集体土地房屋拆迁补偿方式一般有三种方式：（1）货币补偿；（2）产权置换；（3）货币补偿结合回迁安置。

    以北京为例，北京宅基地征收补偿方式一般有两种：一是产权置换，二是货币补偿结合回迁安置。前者适用于远郊区县市政拆迁项目，后者适用于城乡结合部土地储备项目。产权置换应至少坚持1:1置换的原则，海淀唐家岭腾退就是一个比较成功的案例，该项目坚持宅基地面积与回迁房面积1:1置换原则，人均低于50平米的补足50平米，另外地上物还给予重置成新价补偿等。综合起来，唐家岭产权置换优于1:1原则。

    被征收人比较难判断的是货币结合回迁安置方式。那么，究竟该如何判断这种补偿方式是否合理呢？根据拆迁评估师经验，下面恒等式能解决这个问题：

    拆迁补偿总款-回迁安置房购房款-搬家补助、周转费等消耗性补助+回迁安置房与周边类似商品房价差=周边类似商品房价格

    上述公式中，容易被忽视或难以理解的是“回迁安置房与周边类似商品房价差”。回迁安置房有其特殊性，一方面销售对象特定，只卖给被征收人，另一方面其销售价格低于周边类似商品房市场价格，而这个价格差也是被征收人的征收与补偿权益之一，应该以货币的形式体现出来。

    总而言之，不论哪种补偿方式，集体土地上房屋征收与补偿也应遵循等价交换的原则，按市场价格进行补偿。尽管法律规定禁止宅基地自由买卖，但宅基地也是有价格的。实践中，宅基地市场价格一般参照周边商品房价格确定，但需要进行容积率、成新率等因素修正。