对土地增值税各种扣除项目的稽查案例

（案例来源：北京市地方税务局 检查一科） 

    1.案例简介：某房地产开发公司转让一幢自行开发的写字楼，收入4500万元。该房地产开发公司为取得该块土地使用权支付地价款及相关费用800万元，该写字楼开发成本为2000万元，该房地产开发项目的利息支出为200万元，其中包括延期还款的利息及罚息10万元，该房地产开发公司提供了金融机构的证明。按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出金额为195万元。
    2.案例分析及税务处理：《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。在上述案例中，计算增值额的扣除项目可按以下步骤进行：
   （1）计算取得土地使用权所支付的金额。按《实施细则》第七条（一）项的规定，条例第六条所列的取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。例中这项支出的金额为800万元。
   （2）计算房地产开发成本。在本例中，该写字楼的开发成本为2000万元。
   （3）计算房地产开发费用。
    ①计算可扣除的利息支出。本例中的利息支出按规定可据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，所以利息支出的扣除限额为195万元。又由于利息支出中包括了延期还款的利息及罚息10万元，按规定不允许扣除，所以实际上可扣除的利息支出为190万元（200-10），小于利息支出的扣除限额。
    ②计算可扣除的其他房地产开发费用。
    （800+2000）×5％=140（万元）
    ③计算可扣除的房地产开发费用。
    190+140=330（万元）
   （4）计算与转让房地产有关的税金。根据《实施细则》及有关规定，本例中的纳税义务人是房地产开发公司，按规定已将缴纳的印花税计入管理费用中予以扣除，所以在计算可扣除的与转让房地产有关的税金时，只需计算营业税、城市维护建设税以及教育费附加。
    ①营业税：4600×5％=230（万元）
    ②城市维护建设税与教育费附加：
    230×（7％+3％）=23（万元）
    ③可扣除的税金的总额：
    230+23=253（万元）
    （5）计算财政部规定的其他扣除项目。根据《实施细则》之规定，本案例中的纳税义务人为房地产开发公司，可以依法进行其他项目的扣除：
    （800+2000）×20%=560（万元）
    （6）计算扣除项目总金额：
    800+2000+330+253+560=3943（万元）
   

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