[yc]地上物究竟该不该按重置成新价补偿？

（文/拆迁评估师范国才）

目前，北京地区拆迁集体土地房屋时，地上物（包括房屋及其附属物）补偿时基本按重置成新价进行补偿，北京以外的很多地区甚至按低于重置成新价的价格进行补偿，这严重损害了被拆迁人的利益。因为，如果按重置成新价补偿地上物如房屋建筑物，就会导致房屋建筑面积缩水，通俗点说：你按重置成新价给我一平米的房屋补偿款，我根本还建不了一平米同样结构及装修条件的房屋。作为从事拆迁评估工作多年的房地产估价师，我认为地上物补偿价值不应按重置成新价确定，而要大于等于重置全价。换而言之，被征收房屋价值的补偿，应该高于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值。

拆迁中所谓重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物价格。通俗理解：重置全价是十成新的价格，重置成新价是考虑成新后的价格。

所谓市场价值，根据《中华人民共和国房地产估价规范》，是指在公开市场上最有可能形成的价格，其影响因素包括区域因素和个别因素（房屋的新旧程度是影响房屋价格的个别因素之一）。另一方面，根据《国际评估准则》，市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。根据该定义，市场价值具有以下要件:

第一，自愿买方。指具有购买动机，但并没有被强迫进行购买的一方当事人。该购买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望值进行购买，不会特别急于购买，也不会在任何价格条件下都决定购买，即不会付出比市场价格更高的价格。

第二，自愿卖方。指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。自愿卖方期望在进行必要的市场营销之后，根据市场条件以公开市场所能达到的最高价格出售资产。

第三，评估基准日。指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件。

第四，以货币单位表示。市场价值是在公平的市场交易中，以货币形式表示的为资产所支付的价格，通常表示为当地货币。

第五，公平交易。指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。

第六，资产在市场上有足够的展示时间。指资产应当以最恰当的方式在市场上予以展示，不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所不同，但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意。

第七，当事人双方各自精明，谨慎行事。指自愿买方和自愿卖方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况，并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。

很显然，房屋拆迁当事人不是简单的自愿买卖关系，因此拆迁人应该为此付出一定的代价，即不能按重置成新价补偿地上物，而至少应该重置全价进行补偿。实际上，新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）第十八条也是这么规定的：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说，房屋补偿价值应该大于等于市场价格。