禹州地产2018年年报简评

禹州拿地一般在一二线城市，占比80%，18年进入28个城市，共有128个项目，今年目标销售670亿。19年目标1000亿，感觉进入的城市还是偏少了点，可能更偏向于一二线，主要销售区域在长三角区域，占总销售额的60.04%。截止7月份销售了345.46亿。销售占比为51%，只要下面几个月禹州能每月销售50亿左右就能完成670的销售额。看业绩会林龙安说670亿是保底，近2个月,6月销售71亿。7月60亿。明显开始发力，到年底应该能够超过670亿。土储1738万平方米，按照15000的平均售价大概在2600亿土储，略显不足。估计禹州地产也明白，所以18年引进了华侨城作为大二大股东，利用华侨城的资金品牌扩张。

禹州地产商业部分，成功跻身于中国商业地产28名。2017年禹州运营及筹备项目为22个，2018年增加到27个。2017年营业收入为1.4亿。2018年达到2.44亿。增幅达到73%，这块现在还是偏小。

禹州的收入分4块，物业开发，物业投资，物业管理，酒店经营。但现阶段也只有物业开发成规模，其他3块太少几乎可以忽略。

   2018年营业收入为243.06亿，比去年增加12%，其中物业结算了236.25亿增11.38%，物业管理增26.75%，物业投资增75%，销售成本168.39亿，增加了20.12%，毛利74.46亿，比去年降了2.81%。毛利30.72%，下降了4.68%主要是18年有部分项目毛利差，但业绩会上说今年的结算的项目毛利会上来。物业重估收益1.66亿。去年是3.6亿。总体非常小。今后几年估如果物业投资增加那么收益会增加。销售管理支出为10.65，比去年增加7.47%，增幅很小，管理的非常不错。融资成本2.23亿，去年是7.08亿。减少了4.85亿。主要是加大了利息资本化，否则今年的盈利会比较难看了。这个是属于财务处理了。18年禹州的融资成本是30.5亿。利息资本化了28.26亿。将大部分的利息资本化了。17年融资成本17亿，资本化利息12亿。从比例上看，18年大幅增加了利息资本化的比例。当然这也是由于禹州18年融资增加，销售额增加，造成的。属于正常操作。不这样操作企业是没办法继续运转下去的。股东应占净利润35.05亿比去年增加了25.63%。但上面也分析了主要是利息资本化省出来的利润增加了。也是由于18年结算额相对17年增幅不大造成的。