本文为北京青年报特约社论

（作者为中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）

    9月8日，在北京市住建委举办的政务开放日活动现场，住保办主任邹劲松介绍，今年截至8月底，北京保障房新开工4.9万套，完成全年5万套任务的99%；竣工7.1万套，完成全年6万套任务的118%。目前，北京自住房项目累计入市93个，共计8.5万套，已销售6.2万套，邹劲松表示，剩余2.3万套和未来要建设的20多万套自住房都要转为共有产权房。

    从各类保障房到租售同权再到共有产权房，无论是统一的顶层设计，还是各具特色的地方试点，都基于一个事实，破解楼市困局，解决房价高企难题，最大限度地实现公众安居梦。共有产权房并非北京的独创，一些三四线城市在上一楼市周期也曾经实践过--譬如江苏省徐州市。但不得不说，这一政策在北京这样的一线城市落地，意义更大。其一，一线城市楼市热、房价高、人口多，安居压力大，因而引入共有产权房，由于产权实施了有效分割，购房人没有完全产权，因而房价也会降下来，此举确实能够解决房价高企的难题，满足一部分人的安居梦。其二，完善了房地产市场供给，和其他保障房和租售同权一起，使房地产市场的供给更为公平和科学。其三，共有产权决定了这类房子在使用权和处分权上有相应的限制，因而可以最大限度地发挥“住”的功能，而祛除了“炒”的因素，这也符合中央提出的“房子用来住的,不是用来炒的”主调。

    房地产几个周期的涨跌轮回，必须要让房子回归“住”的本质而消弭“炒”的泡沫。如前所述，共有产权房，可以有效地化解房价高企，缓解公众的购房压力，解决安居难题。因而，共有产权住房是值得一试的好政策。但是，房地产市场的主流依然是商品房为主，其他政策性的保障房只是补充。因而，共有产权房的“补充”或“补丁”作用，能否充分发挥，达到政策设计的初衷，还有待市场检验。但是有办法总比没有办法好，如果北京践行到位，效果很好，那么就可以在全国有序推行。房地产市场，只要符合法规规范，又对市场起到正面引导且能切实改善民生安居诉求的，都是可以尝试的。

    共有产权是新生事物--虽有不少城市试点，但中就属于“非主流”，因而只能算是房地产市场的补充之举，不能放大其作用。楼市主要还是应以市场配置资源的方式，政策手段可以纠偏微调，但不能过度干预市场。推共有产权，应结合当地房地产市场的具体情况有序推进，而且必须解决三大问题。

    首先是效率问题。共有产权房由政府给政策，建设单位开发建设，但是政策能够给到何种地步，才能让建设单位有兴趣开发建设共有产权房。尤其是北京这样的一线城市，房地产开发用地本就捉襟见肘，再分一部分去建设共有产权房，考验政府智慧。更重要的是，如果政府提供的政策没有足够的吸引力，建设单位对开发建设共有产权房也是意兴阑珊。因而，只有政府提供的政策和开放建设单位的利益实现平衡，才能解决建设共有产权房的效率问题。

    其次是公平问题。 以往保障房分配，由于分配不公和公开不够导致不公，好政策带来了坏结果。前车之鉴，共有产权房的分案必须做到公开公正，如果再执行过程中造成“资源错配”，那么带来共有产权房的政策设计就失去了意义。

    其三是共有产权房的利益博弈难题。共有产权房涉及三个利益攸关方--政策面、建设者和居住者。如何平衡三方利益关系，特别是未来的入市处分中，可能面临着物权分割的难题。如何避免可能的产权纠纷，共有产权房的政策设计还需充分考虑到各种因素，尤其是在利益和权利方面不能轻忽。