（作者为察哈尔学会研究员）
    4月份的楼市有了新情况。    
    5月1日，中国指数研究院发布了2016年4月“百城价格指数”。全国100个城市（新建）住宅平均价格为11467元/平方米，环比上涨1.45%，涨幅较上月收窄0.45个百分点。从涨跌城市个数看，71个城市环比上涨，25个城市环比下跌，4个城市持平。涨幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉。
    一线楼市有些蔫儿，二线楼市有些虚热，一线周边二三线楼市涨的太快...内中原因，还是有逻辑可循的。京沪广深等一线城市，受去库存普惠政策的刺激，涨得过速，导致上海、深圳出台楼市调控政策。受此影响，成交量有所回收，但是一线楼市的被抑制，却形成了对周边二三线楼市的溢出效应。譬如东莞、惠州、廊坊、昆山等。
    但这并非重点，因为这些一线楼市的“卫星城”，传递的是一线楼市的涨信号。反而是一些真正独立的二线楼市，如南京、武汉、苏州等，这些楼市的涨幅值得关切。就正面言，这些楼市的热，可以说具有政策传导的积极作用。一线热了二线热，二线热后三四线楼市回温，去库存的压力缓解。而且，好的传导迹象似已出现，4月份的数据表明，像赣州和柳州这样的三四线城市，楼价较之去年同期涨了不少。前者涨幅在5%-10%之间，后者涨幅也在5%之内。
    有价就有量，现在楼市逻辑就是如此。如果三四线城市的楼价也都朝着逐涨之势发展，中央经济工作会议确定的去库存任务就能完成。可市场是动态变化的，尤其楼市节奏，更不容易把握。停滞不行，齐步走也很可怕。特别是楼价涨得太快，又将重回前些年的虚热状态，楼市有泡沫，就会产生系统性的金融风险。因而，去库存很有必然，但是通过楼市过涨的投机性来去库存，无异于饮鸩止渴，使整个楼市再次重蹈上一周期的覆辙。
    正因为如此，沪深等一线城市紧急调控楼市，防止楼价过速增长。南京、苏州等城市也在出台限价政策，以让楼价“冷静”下来。更要者，向赣州和柳州这样的三四线楼市，去库存的压力本来就很重，如果说旧盘存量太多，而新盘价格又涨得太快，将会使这些楼市环境变得更加复杂和紊乱。
    就现实而言，分化的楼市不宜再出台普惠的楼市去库存政策。之前的一些楼市利好政策突显，好政策的定向（三四线楼市）效果很差，反而激活了一二线楼市的投机行为。因而，因城设策的政策方案就很好，一线楼市，本来就无库存压力，可以通过限制性的举措去限制地王出现，将楼市限制在风险可控的区间内。承接一线楼市的“卫星城”，则需要控制多房投机行为，避免泡沫化外溢蔓延。
    二线城市，尤其是南京、武汉、苏州、合肥和郑州这些二线楼市，也要掌握住市场节奏，适时适市出台限价、限贷政策，让这些城市的楼价维持在中高价位。否则，楼价涨得过快，会吸引更多的投机资本涌入，产生新的楼市泡沫。而且，二线楼市也存在库存压力，特别是涨得有些离谱的合肥、郑州这些二线弱的城市。这些城市属于中西部地区的省会，虽然在本省具有首位度作用，但是一城涨而省内其他城市去库存压力大，这些省会城市的楼市也没有后劲。
    对于三四线楼市言，想方设法去库存，依然是艰巨的任务。政策面要发挥作用，市场面也要激活，总之要形成足够的市场动力。
    中国楼市，不同的城市风景各异，风险状况也各不相同。看上去是市场问题，但归根结底还是区域经济发展不平衡。楼市治理，不管是防范一二线城市的楼市过热，还是为了三四线楼市的去库存，城市治理者还是要结合本城实际去设计政策，防范风险。一二线城市，楼市更具活力、动力，未来楼价也会呈现出涨势。政策性调控的任务，也就更重。至于经济欠发达地区，楼市库存有的可以通过政策、价格来消化，但库存过度也不可能消化完。怎么办？这就要求城市治理者实事求是，不必为了去库存而去库存，否则会导致其他的市场风险。
    去库存很重要，防过热也重要。分化的楼市并无一招去疴的通则，而是要因城设策。