吴木銮

　　10月12日，香港特首曾荫权发布任内最后一份施政报告。房屋政策是重头戏。

　　一是政府要在5年内建成7 .5万个公屋，这样确保香港人购买公屋的等候时间为3年。二是政府推出新居屋政策。申请新居屋的家庭月收入上限由现在的2.7万港元调高到3万港元。新居屋的业主在购入单位五年内只能将单元出售给特定人士或者香港房屋委员会。此后，新居屋可以在私人市场上进行出售。补地价时以单元购入时的价格为准，不会随着市场调整而变动。此外，“置安心”房屋计划也有所调整。这种房屋以单元出售时的价格作为整个单元的“封顶价”，以后不会有价格调整，因此有利于一些收入较低的人士拥有。

　　新居屋政策的意义极其重大，标志着香港公共房屋政策的一个新起点，因此，新居屋成为香港各界人士热议的焦点。新居屋政策与旧居屋政策的区别在于：业主的收入最高上限要比以往高。此外，旧居屋进入市场转让时要按转让市场价补地价给政府，房屋升值大部分归政府所有，而新居屋今后的升值利润大多数归业主。

　　为何香港政府会出台新居屋政策？虽然原有居屋价格优惠，不过许多港人不愿意购买，市场上也极少有居屋出售，原因在于之前居屋制度设计有缺陷。业主无法从居屋升值中获利，导致市场交易量偏少。因此内地政府今后在设计类似的房屋政策时也要考虑各方的利益需求。

　　笔者在肯定香港新居屋政策的同时，也提醒诸位不要忽略了香港房屋政策的失误。曾荫权日前承认，在房屋问题上香港政府施政失误，当年房地产泡沫破灭，市场与商界的反应很大，导致许多房屋有关政策突然停止，因此出现土地储备严重不足，这样也引发了大量民怨。香港楼价在近三年内快速上升，2009年初至今，楼价上升达7成之巨。市场的供款与收入比例高达47%。底层民众的生活举步维艰，许多市民一家住在比内地大学生宿舍还小的单元。之前，许多政府官员将责任推到内地客炒楼的身上，此举间接引发香港民众对内地经济崛起的怨言和不满。事实上，香港政府在过去几年内土地年供应量不足需求量的一半，是政府的行为直接导致了楼价的异常上升。在2003年之后，政府还实施勾地制度，将土地出让主导权出让给了开发商。开发商愿意勾哪块土地，哪块土地就进入市场交易。逐利的开发商往往追求利润最大化，结果导致土地和房屋供应严重不足，一方面楼价急剧上升，另一方面市民居住环境日益变差。

　　香港从一个公共房屋的示范地，变成了一个房屋政策失败的典范。这说明政府的施政需要高度谨慎。由于刻意保持市场的稳定(不让房价下跌)的思路作怪，香港政府在房屋政策上严重失分。在内地地产商实力增强之后，在越来越多的居民投资于房产之后，内地政府的决策也可能陷入与香港目前一样的境地。前车之鉴，后来者当警醒。