房价不下跌是伪命题——从德美房价下降说起

文/吴木銮 (白色小楼有100多年历史,为笔者在德居住的地方.)

在北京东部的楼盘进行房价实地调查，记者发现五环内普遍房价超过2万元。2006年北京市民平均货币工资只有34191元。而从同为中国的香港来看，尽管一个中小型单位的售价达百多万港币。但是大部分年薪达20多万元的中等收入人士大抵可接受房价。（中华工商时报 2007年7月11日 ）

 而年平均工资为北京的十至十五倍的德国柏林，新建的公寓楼每平方米为1700欧元，折人民币一万七千多元。而旧的公寓楼为1400欧元，大约一万四千元人民币。旧的公寓楼早则建于十九世纪末，迟则建于上世纪五十至八十年代。因建造工艺比较科学，现在仍然很受欢迎。

同为首都，柏林的生活便利度要远远高于北京。上班族即使住在城郊，大体上也只费半个小时左右到达公司。而空气的清洁度和“蓝天白云”出现的频率都要远远高于北京。

但是，近年来德国的房价和租金不但没有上涨，反而出现了逐年下跌趋势。10年或15年前买的房子现在通常很难以原价卖出。因此，置房作为投资在德国并不明智。

二战后，德国众多城市的住宅被毁过半。有些城市甚至被炸得只剩下教堂孤零零地立在市中心。因此，从1950年开始，德国每年产生80万套新的公寓楼。因政府在居民房屋建造和旧屋翻新有一定的补贴，所以在一段时间内原西德境内投资房产也被认为是很好的选择。房地产有“水泥黄金”之称。

但是，近年来经济景气度不高，而且住房的供给与需求基本持平。德国的房价就开始维持在一定的价位上。在柏林等多个城市，房价出现不同幅度的下降。据统计，德国人口8200万，大约有3800万户家庭。目前该国有超过3800万套房屋，与全国家庭数相当，现有的人均居住面积达41平方米。而且每年有25万套公寓竣工，这个量就是房屋供给的净增加。但出生率低，人口老龄化实际意味着需求在下降。因此，房价下降在所难免。

   房价下降也造成民众对房市理财预期信心的弱化，这进一步导致房价下滑。

   无独有偶。现在正值年中，各国的半年经济数据大体上都开始披露。美国经济仍然疲软，许多人在房市中失利导致房屋被变卖。有媒体报道，美国商务部6月19日公布的报告，美国5月新屋开工率出现下跌。该报告显示，美国5月新屋开工数与去年同期相比，下跌了24.2%。

许多原本想在房市中赚钱的客户，现在出现违约的情形。因此，金融机构也很紧张。他们开始处置一些无力还款者的房产，同时提高放款的条件，甚至有些金融机构停止发放新贷。

美国房屋建造者信心指数在6月降至1991年2月以来的最低点。

而北京、上海、广州、深圳的房价之所以那么高。一方面与宏观面上的一些制度产生的资金过剩有关。房市和股市双双热度不减。另一方面就是我国城市之间的不均衡发展。如北京、上海、广州、深圳，就业机会和创业机会均人为地抬升为全国前列，因此，对住房的需求量也非常之大。而一线省会城市或者沿海城市，也因为具有同样的吸附功能，也会制造过度需求。

但是，是否房价会一直维持在这个水平。笔者认为，日本的例子值得思考。东京二十年前与中国北京的情形一样。也面临着资金过剩、流动性过剩的压力，同时东京的吸附力量也非常之大。但最终房价也下跌。而且许多公寓楼和写字楼的房价跌至原价的十分之一。