作者：陆贵业  发布时间：2011-10-12 15:52:11

        2009年5月，被告李某与某公司签订一份《房屋租赁合同》，由李某租用该公司的一间门面经营生意，租期5年，5年的租金在合同签订时李某已全额支付。一年后，李某因另有发展，将这间门面转租给原告赵某，租期4年即至原租赁合同期满时止。转租合同签订后，赵某对该门面重新装修。开张不到一年的时间，由于生意冷淡，入不敷出，赵某无法继续经营。为挽回经济损失，赵某便以房屋转租合同无效为由，诉至法院，请求解除转租合同，判令被告李某退还原告赵某已付的4年租金并赔偿装修费用损失。另查明，被告李某与某公司签订的《房屋租赁合同》中没有关于房屋可否转租的约定，某公司对房屋转租事实不置可否。

分歧：

        平果法院经审理后，对该案有以下两种不同的处理意见：

        第一种意见认为，房屋转租未经出租人同意，转租合同无效，原告的请求应该支持。

        第二种意见认为，房屋转租出租人未提出异议，视为同意，转租合同有效，应驳回原告的诉讼请求。

评议：

        笔者赞同第二种意见，驳回原告的诉讼请求。理由如下：

        首先，关于合同效力确认请求权问题。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告李某与某公司房屋租赁合同后，李某对该房屋就享有5年的承租权，同时具备了转租的前提条件。被告李某将房屋转租给原告赵某，虽然没有经过出租人某公司的同意，但并非必然导致转租合同无效，合同效力处于待定状态，若某公司追认，转租合同自然有效。《合同法》第二百二十四条中“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，含义是租赁合同解除权乃至转租合同效力确认请求权只赋予出租人而不是次承租人。现某公司对被告李某转租房屋的行为并未表示反对，可视为默认，转租合同应当有效。由此可见，原告赵某以房屋转租合同无效为由请求解除转租合同，理由不成立。

        其次，根据合同相对性原理，出租人如果不同意承租人转租，提出解除合同时只能针对原租赁合同，而不能针对转租合同，因为出租人不是转租合同的当事人。从法理角度看虽然如此，但要是出租人不同意承租人转租，提出解除原租赁合同，势必导致转租合同的废除，反之，出租人如果同意承租人转租，转租合同则有效。一旦出租人解除原租赁合同，承租人将会丧失承租权，转租权也随之消灭，转租合同就无法继续履行，这意味着原租赁合同与转租合同有密切的连带关系。由此可以得出这样的结论，合同相对性并不是绝对的。所以，转租合同效力确认请求权也应属于出租人而不是次承租人。

        综上，原告赵某以房屋转租合同无效为由请求解除转租合同，理由不成立，应驳回原告的诉讼请求。

编辑：张磊    

文章出处：平果县法院