原告：光明花苑业主委员会

  　　被告：南通水天置业投资有限公司

  　　原告诉称，2003年9月，被告开发建设了光明花苑小区并向业主交付，还为业主选聘了前期物业管理企业，该企业已进入小区履行管理职责。但对照《物业管理条例》，原告认为被告没有按照规定将规划许可的物业管理用房同时交付业主，而将非规划许可的车库等用房交付给了业主，同时被告也没有交付物管用房的相关建设资料。为维护自身合法权益，原告要求被告立即交付光明花苑1号楼与2号楼之间符合规划要求的物业管理用房约87平方米以及上述房屋的相关资料（竣工总平面图、竣工验收资料、相关设施的技术资料、物业保修和使用说明文件等）。

  　　被告辩称，原告光明花苑业主委员会成立程序不合法，且未经业主大会决定和授权，不具备民事主体资格和诉讼主体资格。遂请求法院驳回原告的起诉。

[法院判决]

  　　法院审理后认为，本案讼争的法律关系涉及业主按照我国物业管理法律要求开发企业交付物业管理用房问题。根据国务院2003年9月1日起施行的《物业管理条例》，业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理，但业主、业主大会、业主委员会的权限都有法律上的明确规定，业主大会是物业管理的权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构。《江苏省物业管理条例》第七条第（六）项规定“决定有关业主共同利益的重大事项”系业主大会的职权，应由业主大会决定。本案所涉物管用房的交付是否合法、是否应进行诉讼解决，显然属于涉及业主共同利益的重大事项，应由业主大会或业主代表大会决定，而且在光明花苑《业主大会议事规则》第五条中明确规定“决定业主大会诉讼事宜”、“决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项”是业主大会的议事内容。本案原告虽有权作为民事诉讼主体，可以自己名义诉讼，但由于上述事项未经业主大会或业主代表大会决定或授权，故其无权径行向法院起诉。遂裁定：驳回原告光明花苑业主委员会的起诉。

［法理解析］

  　　我国民法通则没有对业主委员会作出明确的规定。民事诉讼法规定具备诉讼主体资格的三类主体即自然人、法人、其他组织，业主委员会显然不属于自然人、法人，那它是否属于“其他组织”呢？有学者认为，业主委员会也不属于“其他组织”，因为按照民事诉讼法及相关司法解释，“其他组织”应当是“合法成立、有一定组织机构和财产，但不具法人资格的组织”。业主委员会只是业主大会的执行机构，是一个内设机构，没有法律地位，不能独立承担诉讼结果。而《物业管理条例》作为第一部全国性的物业管理法规，力求规范物业管理活动，以从根本上解决相关主体之间的法律责任不清的问题，但其仅从业主、业主大会、业主委员会之间的内部关系的角度对业主大会和业主委员会的职能作了简单的规定，未明确规定其法律地位，缺乏对外主体资格的规定。所以说，在我国现有规定中没有业主委员会的空间。然而，没有存在的制度空间，一旦出现业主公共利益受到侵害时，受损的权利应该得到救济，因为“无救济则无权利”。而从法国、德国、日本等国家的规定来看，他们要么给予业主团体法人资格，要么规定一定条件下承认业主团体的法人资格或具有当事人的能力；而美国判例在20世纪70年代也承认了团体法人资格，以充分保护业主公共之利益。因此，笔者认为，从利益衡量原则讲，尽管存在理论的和制度的障碍，仍然要寻求一个途径来保护业主的公共利益，恢复可能被扭曲的权利。

  　　从《物业管理条例》第十五条的规定来看，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主和业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，实际上这隐含肯定了业主委员会具备签订合同所必需的民事主体资格。笔者认为，这可以其作为民事诉讼主体资格的基础，为其履行职责提供充分的司法救济。如果不予承认的话，就不符合设立业主委员会的初衷，《物业管理条例》的立法目的也将无法实现。再有，目前规范小区管理的《物业管理条例》规定，除了业主自身外，存在业主大会与业主委员会两个团体，对于小区业主公共利益维护，选择业主委员会来维护权利是比较现实的做法。因为，按照规定和通行的做法，业主大会的召开需要符合一定的人数条件，相关事项的通过也需要符合规定条件，由它来作为保护业主之公共利益，存在繁琐的程序和环节，而将诉讼参与的权利赋予合法成立的业主委员会更有利于保护业主利益，业主大会只需要对业主委员会进行有限授权和监督就可以了。

  　　另外，2003年8月20日，最高人民法院批复安徽省高级人民法院“关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函”（[2002]民立他字第46号）中认为，根据民事诉讼法第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。但是，笼统地规定业主委员会当然有诉讼主体资格，有值得商榷的地方。目前，大多数业主委员会是属于业主大会的内设机构，其固有的特性和局限性决定了它不具有承当义务的能力：一是它的成立无须严格的程序，二是它没有必要的财产，三是它不能对其行为承担法律后果，其行为的后果一般由业主大会或业主来承担。因而业主委员会的民事行为能力和诉讼当事人能力应当从严规定、严格把握。笔者认为，首先，业主委员会要成为法律意义上的团体，它的存在须得到全体业主的承认，必须是依法成立的。其诉讼的行为必须经业主大会授权，在其权限范围内，方可就公共之利益提起诉讼。其次，因为是得到全体业主的认可和业主大会的授权，它维护的权利也就应该是关乎全体业主的权益，不应该就部分或个体的利益而有话语权，它始终应站在全体业主的公共利益的立场上，否则，就应对其诉讼作出限制。具体到本案中，光明花苑业主委员会未经业主大会或业主代表大会决定或授权而擅自进行诉讼，属于无权行为，其诉讼主体的地位不予认可，故一审法院裁定驳回它的起诉。

相关链接

    国内关于业主管理团体的制度及实践——

  　　《物权法》（草案）在“业主的建筑物区分所有权”一章中规定了业主会议、业主委员会的选任、职责及其诉讼主体资格等。其中，草案第八十七条规定，对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

  　　从实践看，在各地的物业管理立法中，大都承认业主委员会能独立进行民事诉讼活动。例如《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》规定，对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提出民事诉讼。在《广东省物业管理条例》中，也有相同的关于业主委员会可以提起诉讼的规定。

    国外关于业主管理团体的立法模式——

  　　关于业主管理团体是否应当采取法人形式，业主管理团体是否具有实体法上的主体资格等相关问题，各国的立法归纳起来主要有以下四种模式。

  　　1.业主管理团体具有法人人格模式。这种模式以法国住宅分层所有权和新加坡土地原（区分所有）法为代表，因此又称为法国、新加坡模式。依此模式，不分情况之不同，均一律承认区分所有人管理团体具有法人人格。我国香港也属于此种模式。

  　　2.业主管理团体不具有法人人格模式。此种模式以德国为代表，又称德国模式。这种模式不承认全体业主组成的业主团体具有法人人格，而仅为没有权利能力的团体；诉讼上的当事人为单个的住宅所有权人而非住宅所有权人共同体。但德国有学者认为，该住宅所有权人团体性质上属于具有部分权利能力的特别团体。我国台湾地区“公寓大厦管理条例”规定的“管理委员会”系采与德国法相同立场，依判例为不具有法人人格之团体。

  　　3.折中模式。此种模式以日本建筑物区分所有权法为代表，又称日本模式。该种模式承认区分所有人超过一定数量的，可以决议并经登记而成立法人。区分所有人总数在一定数量以下的，为无权利能力的社团。

  　　4.判例实务上的法人人格模式。以美国为代表，又称美国模式。美国传统法律及现行法制并不承认区分所有人管理团体（公寓所有人协会）具有法人资格。但随着形势发展及法律学说的推动，美国法院在20世纪70年代通过判例承认该团体具有法人资格。迄今，区分所有人管理团体之法人资格已于美国判例实务上获得普遍承认。

    专家意见——

  　　中国人民大学法学院教授、博士生导师王利明认为，各个业主因共同关系而形成的成员权是建筑物区分所有权中非常重要的一项民事权利，该权利对于保障业主对专有部分的所有权以及他们对共有部分的共有使用权具有非常重要的作用。因此，《物业管理条例》对业主组织（即业主管理团体）以及业主在业主组织中成员权的规定只是对我国民法通则中规定的所有权中的一类特殊的所有权形式——“建筑物区分所有权”的行使方式进行了规定。业主组织虽然可以代表全体业主对外订立合同，在法院起诉、应诉，因此也具有一定的行为能力，但其并不是一个独立的法人，因其并不享有独立的财产，尤其是在其违约的情况下，其责任仍由各业主来承担。故其并非一类新型的、独立的民事主体，对它的规定也很难认为属于“民事基本制度”的范畴。（人民法院报）