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　　专注二三线城市源于国策后的商机 未来重点布局长三角区域

　　新浪商业地产：宝龙一直专注于二三线城市的发展，先后投巨资在全国20几个城市投资建设了30几个物业开发项目，那么为何不将一线城市作为投资重点？在宝龙的全国规划中，唯独在青岛区域内拿了三块地，为何这么看重青岛市场？ 2011年除青岛外，还会重点布局哪些城市呢？

　　刘晓兰：首先，我们选择二三线城市源于2002年中国城市化进程政策的提出，我们的董事局主席作为是一名政协委员，捕捉到国策后面的商机，于是决定将宝龙从传统的房地产开发商转向做商业地产并且把目标盯准了二三线城市，因为那是一个空白的市场，一个需求的市场。

　　选择区域方面，主要看重城市的经济情况和人均消费水平。青岛作为一个沿海城市，其工业产值和GDP在中国省会城市名列前茅，无论是从地产还是商业，它有很多的成长空间。

　　2011年全国的大战略中，当然山东省还是核心。去年宝龙已经将总部搬迁到上海，可以看到这里面也隐含着我的战略，接下来我们会以长三角作为重点区域，无论是从它的商业资源、资本资源还是市场资源，还是说整个经济发展来看，都很符合我们的战略布局需求。

　　此外，还会继续重点扩展一些省会城市，比如山东省、河南省、福建省、江苏省省会，布局体系会不断深化，达到更深、更细。今年我们已经进入了东北的三个省，在西部重庆我们也开始了第一个项目，未来这个市场也是有很大的商业潜力，所以还会重点依托我们的选址标准，在全国范围内有节奏地去布点。

　　引进人才“拿来主义”先行 宝龙商学院自培跟上

　　新浪商业地产：商业地产业人才紧缺已经成为业内众多企业发展的困扰，宝龙有这么多商业项目需要运营管理，是否同样也面临人才缺乏的问题？那么今年宝龙在人才培养方面有什么新的策略吗？

　　刘晓兰：这个困难可能不单单困扰宝龙，可能困扰所有做商业地产的企业，尤其是这两年，商业地产在中国发展这么快，这方面的行业人才非常稀缺，所以开玩笑说现在出现商业地产的三抢，其中有一个是抢人才，人才是已经提到了比什么都重要的层面来了，因为无论是什么项目，没有合适的人才、专业的人才是做不起来的，尤其是商业地产跟住宅地产完全不一样，它对于专业性、精细化要求更高，对人才的要求会更高。中国在这方面起步也不到十年，所以这方面沉淀下来的人才是非常少的。这其实已经是我们今年作为快速发展里面的重点的一块儿，我们会采取以下几个策略。

　　第一，当然就是说拿来主义，就是说市场上现有的，已经有很多丰富经验的，不管从开发，还是后期经营管理的人才，我们想这是很快的一个方式，但是毕竟是有限。

　　第二，我们也不希望陷入到这场人才大战里面去，将这个市场变得不太健康，所以要长期发展，还是要进行内部培养。今年我们将成立一个宝龙商学院、宝龙大学，重点就是在我们现有的员工还有社会对于致力于做商业地产的人才方面，我们会有针对不同对象、不同层级的专业人才的培训机构，这方面我们正在筹建中。

　　第三，我们今年启动了大学本科生招聘计划，我们认为这方面的专业人才要具备一定领域的专业素质，以后放到我们这样的一个实战的领域里面来培养它，从零开始培养它，我觉得这方面也是一个非常庞大的后续力量的储备，所以内外我们都在兼顾着，只能从多维的角度去丰富我们管理的团队。

　　自建商业是为满足快速扩张需求

　　新浪商业地产：目前，零售商自建物业，开发商自建商业的案例频现，据我所知，宝龙集团也涉水零售百货业，建立了宝莱百货，那么对于这一举动，宝龙是从什么角度考虑的？开发商自建商业有什么优势？目前宝龙有宝莱百货、龙麦KTV、兴龙电玩城三种自持的业态；万达有万千百货等5种自持的业态，宝龙在商业运营模式上有没有在刻意模仿万达？

　　刘晓兰：零售商自建物业我觉得是一个现象，说明现在商业地产这个市场吸引了很多人走进来，可能是有两个原因。一是近期对住宅地产的调控，让住宅开发商觉得目前商业地产会不会是一条退路，进而吸引他们来做。二是对零售商来说要长期发展也面临着一些后续问题，比如说租期满后没有办法续租等，如果他们自持物业加上本身的零售经验，尝试走进商业地产，或许是他们未来可持续发展的方向，我理解他们的做法。

　　对宝龙来讲心态跟他们完全不一样，第一个是做商业地产本身就是我们的主营业务；第二个是希望更精细化。宝龙在快速发展过程中更多力量倾注到二三线城市，目前来讲客观地讲没有哪一家百货或者说哪一家KTV或者电玩，他们有这种速度跟得上我们扩张的速度，这种业态又必须在我每个MALL里面作为基础业态存在，我们建的城市综合体基本业态、形态我们都希望具备，我们不能因为这些企业跟不上，让我整个综合体里面有一些缺失，影响我的整个结构。要保证快速发展必须要有这样的跟进。我相信万达也是因为这个原因，是被逼的也好，是为了快速发展也好，都需要这个作为支撑。另外一方面其实这里边可能也会考虑到它的经营的问题，其实大家都知道KTV、电玩应该说是非常有活力，也是给企业创造利润的一个行业，所以在这里边我们只要找到专业的人才，然后让他们独立、职业地去经营就行了，其实并不会给我们的主营业务造成什么样的冲击和影响。

　　我觉得不叫模仿，因为各自企业生存自有各自之道，万达走在先，也是目前行业里面做得最大、最好的一个，他已经经历了这么多年，比如说万千百货已经做了几十个，我觉得自有他的战略。每个企业有他自己的核心竞争力和一些战略战术上的一些布局，是不一样的。

　　五年全国建百mall无资金压力

　　新浪商业地产：宝龙集团未来一年计划在全国范围内开设多少家宝龙城市广场？那么要保证这样的拓展速度，是不是会采取复制的方式？

　　刘晓兰：我只能先说未来五年内，我们的战略是希望能够在中国做100个宝龙城市广场，如果去做平均值的话，大概一年，现在已经有30几个了，平均一年也要15个左右，对于我们企业来讲我们只能量力而行，可能跟万达比起来我们不算快，但是可能跟其他企业比起来可能也算快，但是我也感觉到现在行业里边的后起之秀非常多的企业他们的速度也非常快，因为这是一个机会，三到五年中国的十二五之后，这五年是国家的城市化进程最快速的时间，你能不能在这五年把握这个机会，这是非常关键的。所以我们会在十二五这五年里面把它作为一个重点，在中国二三线城市做，目标是100个。

　　我觉得不叫简单的复制，但是要这么快的话，有些东西你不用复制也不行，因为它不可能快，复制才可能快，所以我们会有一些核心的东西，比如说对一些标准店，我们目前来说制订了5个标准店，标准店的话在一些最花时间的环节，比如说在规划设计这边，那我们在那，因为商业态里边的话，它里边的动线也好、户型也好，它的一些上面是花时间，这些我们相对因为目前我们能够有60%、70%的定单制，我们能够为这些定单制的商家能够标准化，他们的工程、他们的户型等等的话，这样的话这些部分我们会去复制，但是我们不是一个简单的复制，因为每个商业业态要尊重当地的经济、文化、历史，不管是建筑风格也好、消费习惯也好，你不能简单地去复制，否则它不会被当地所包容和接纳，那你就不会有生命力。再一个里面可以复制的部分，我们会给它规定出标准的一套体系，这样才有办法保证我这样的速度。

　　新浪商业地产：本次推介会是主要针对青岛这三个项目举办的，那通过这次推介会，您对这三个项目各有怎样的期望值呢？宝龙城市广场已经发展了三代的产品模式，相比第一、第二代产品，第三代产品中住宅和商业的比例会有调整吗？要建设这么多MALL，宝龙面临资金方面的压力吗？

　　刘晓兰：李沧和即墨我们计划今年金秋全部推出，这两个项目有一个特点，是我新一代宝龙城市广场的第一批产品，同行都知道，网友可能也知道，宝龙此前的产品并不是完整的，在于我们mall里面有一部分商铺是出售式的。但是他们也为企业做过了贡献，但是即使卖了以后及我们还是会用我们的一些策略和方法去做。但是新一代李沧和即墨它最大的不同点是百分百自持，它是新一代产品的代表作。第二个它是属于不同城市的代表作，我希望它成为这种不同城市标准店、旗舰店，所以期望值是什么呢？应该说是全新的新一代宝龙城市广场，全新的形象，让同行、消费者、商家对我们宝龙城市广场的产品有一个全新的认知，李沧、即墨从目前整个业态的定位和招商上看，我们最初的预期已经达成了。

　　每个项目的比例不是固定的，因为每个城市给我们项目的时候，他的产品的结构和需求，都会有一些差别。我们会尊重这个城市的规划条件，但是我们也会科学、专业地测算出我们需求的利益平衡点，这样的话才能对企业有一个保障，因为不能盲目地开发、选择，一定要是要一个健康的利益平衡点，所以每个项目都有一些偏差，但是总地来说，我们寻求的是现金流的平衡点，是作为我们每个项目立项的非常关键的一个值。

　　住宅和商业比例的调整肯定有的，因为做商业地产大家知道，如果你百分百地持有的话，你的资金沉淀是非常厉害的，如果说是你没有一定的产品来跟他现金流做一定的平衡的话，对于任何一个企业，尤其是在商业地产不是做一个，要做这么多的话，你一定要清楚，首先现金流是企业最重要的一个点，那么对于做一个项目来讲的话，有一定的比例可销售物业，比如说住宅或者步行街，那么这种销售回来的现金它能够覆盖这个产品整个项目的建设成本，对我们来讲就可以了，因为至少它是安全的，它的安全不单单是为企业安全，实际上也是政府安全，让项目成功最基本的第一要素，如果你现金流断的话，你后期再专业的管理也没有用，我觉得这是一个非常关键的点。

　　对我们来讲资金已经不是问题了。首先，每个项目在论证的时候会加入现金流的平衡点，这是非常重要的，在测算环节里面。其次，自从上市以后，因为给我们这样的企业资本的工具非常多，融资渠道非常多，所以过去紧紧依靠销售回款或者银行很单一的这一块儿，应该说是我们尝到了甜头，所以才会经常很多人在问做商业地产的压力，实际上做商业地产真的要必须走到资本这条道路来以后，你会已经完全摆脱了资金的瓶颈，这么一个问题。

　　新契机下仍建议开发商慎进商业地产

　　新浪商业地产：年后国家对住宅进行一轮轮的政策调控，很多业内人士认为目前是商业地产的发展春天。您曾经在去年11月份的一次专访中建议开发商慎进商业地产，今年2月份，您又在访谈中表示商业地产迎来了新契机，这在很多网友看来，您前后这两种观点是有微妙变化的，您是出于怎样的考虑？

　　刘晓兰：表面上看语言是一种矛盾的，但是其实它并不矛盾。回过头来看，从2002年走进到今天，我还是要说商业地产是非常好的契机，其实它一直都是存在的。为什么会在去年那一波那么说，甚至你到今天还问我，我还是请大家理性、冷静、慎进商业地产，因为毕竟这条道路想清楚了再进，因为我们已经在这里面走了将近10年了，对商业地产的理解我们是交了很多的学费，也花了很多的时间，才知道它不是那么简单，你想做就做。不单单是资金，有些地产商说没问题我有很多现，但是我觉得不单单是资金的问题，真的做一个商业地产，你是做一个长期的物业。然后你要做成功它，是对你的后期经营的要求是非常高的，建房子容易，但是要让这个房子有价值、有灵魂是不容易的。这一块儿很多的地产商也好、都没有意识到，他只是认为盖一个合资起来，招一招商进来很简单的事情，但是真正的挑战不在前期是在后期，所以我跟他也提到了，因为后期的经营，他的专业性和人才的稀缺性决定了这一块儿很容易导致一个项目的失败，所以我是觉得当他没有做好准备，比如说资金准备可能相对来说有的企业没问题，那么没有做好人才的准备、没有做好心理准备，确实是要理性和慎重地迈进来。

　　新浪商业地产：宝龙在全国建设了这么多的城市综合体，城市综合体除了前期的设计规划以外，后期的招商运营也十分重要，那么宝龙在招商运营方面遇到过什么问题呢？是怎么样解决的？能给其他的同行介绍一些可以借鉴的经验吗？

　　刘晓兰：肯定有，因为我们已经开业和正在开业的一些项目，实际上招商都有很多的教训存在。第一就是说前期的规划一定要迎合市场，不是自己闭门造车，你想要做什么，那最后市场来证明你是正确还是不正确，所以在前期的规划、定位里面一定要迎合市场，对市场有深度的了解，做好合理的业态规划，第二个是品牌的定位。如果这两个没有抓住的话，在后期经营它是决定的，已经决定了它的失败，所以在前期这一块儿一定要关注。第二，在招商过程中，不要为了招商而招商，一定是为了后期经营、健康，进行物业增值去考量，长期地考量，可能短期内你会牺牲一些租金，因为品牌的原因你会影响一些租金的收入，但是从长期经营的话，从这个角度来讲它是健康的，所以这要有一个长期的眼光去看这个招商和商家的定位，在这边我觉得这两点都是决定了后期经营成与败的关键。