新浪商业地产讯(编辑 杨旭东)2011年，或许可以定义为一个“转型”年，随着新国八条、房产税、加息等一系列调控的降临，房地产市场进入了冰冻期，商业地产逆势而上，愈发显示出勃勃生机。在这样的市场大潮下，转型似乎已经成为一种默认的思路，各行业、各领域纷纷瞄准商业地产，欲分一杯羹……首创集团高瞻远瞩，未雨绸缪，经过了几年的酝酿和运作，在这场转型大战中独辟蹊径，推出了以打造奥特莱斯为引领的城市新中心策略-“芭蕾雨”，而目前这场浪漫的“雨”早已成功降临在广东佛山、浙江湖州、北京房山和海南万宁等地区。是谁策划并指挥了这场转型大战？首创为何会选择与奥特莱斯合作？这么大体量的项目资金是如何调配的？新浪商业地产频道带着这一系列的疑问采访了芭蕾雨之父——首创集团总经理刘晓光先生。

http://i3/hs/2011/0418/U5645P1103DT20110418111549.jpg

　　转型路上遇奥莱 首创豁然开朗

　　谈及转型，刘晓光认为三个方面决定了转型的必然性。第一，政府宏观调控下对房地产行业实行的一系列政策，逼迫转型；第二，市场上对于商业地产项目的旺盛需求吸引转型；第三，中国城市化程度引导转型。“我们一直在寻找新的商业业态，到底什么东西能带动更大的人流，提供更大的税收、安排更多的就业，使城市有可持续发展的概念，这是我们当时思考的问题，也是我们一直在寻找的业态。”刘晓光说。

　　谈及为何选择与奥特莱斯进行合作，刘晓光先分享了一次在美国的见闻：“我在美国奥特莱斯就特别感慨，有个哥们儿买了50条裤子，我说：‘你为什么买这么多？’他说：‘这个裤子在中国卖1000块钱，在这儿卖20美金。’在国内1000块钱，在这儿买20美金，他为什么这么便宜？过季的、过时的、断码的、老款的开线的拿出来重新生产。另外中国人口这么多，GDP总量这么大，是一个最好的市场，这种市场肯定会产生出巨大的需求。”说到这段见闻刘晓光很感慨，他指着自己的衣服说：“你像我穿的这个登喜路西服，在中国买是1.6万人民币，在香港买1.25万港币，你到了折扣店里面接近3、4千块钱。要是我们能在国内以便宜的价格买到，就不用花钱做飞机去国外买了。”奥特莱斯进入中国，能够安排就业、安排税收，满足百姓对于大品牌低价位商品的需求。“我们大体上算过，每一个大的奥特莱斯产业园区，大概会安排3-4万人的就业，给政府创造10亿以上的税收。”

　　奥莱鼻祖助阵打造商业团队

　　奥特莱斯运营起来并不简单，为了有效的配合运营，刘晓光筹建了一只由号称“中国奥特莱斯鼻祖”万文英领头、众多商业地产运营专家助阵的强大商业管理团队，一方面配合国外的奥特莱斯商业管理公司，来把国外的商品管理好；另一方面管理国内的招商，因为奥特莱斯本身里面也有一部分国内品牌，奥特莱斯之外的购物中心、酒店、其他的商业业态，也需要做投资组合、招商组合。说到选择奥特莱斯面临的挑战，刘晓光说：“做奥特莱斯我一直在说我们面临着四个挑战：挑战一、资本的力量。建一个奥特莱斯大的产业区投资十分大。挑战二、资源选择的能量。放在华东、华北、珠三角、长三角还有环渤海，要很清晰。挑战三、投资运作的能力。有钱了，也选择好地了，按照奥特莱斯的规律建成一个很美的这城市小新中心业态，那就要看投资运作能力了。挑战四、商业管理能力，如果没有商业管理能力咱们也别干这个事儿了，干不了。”

　　商业地产的运营其实就是业主与商户之间的博弈，问及如何有效的处理二者关系时，刘晓光说：“你要让客户赚到钱你才能赚到钱，要不然挺好的楼搬进来了，过几年都跑了，他赚不着钱他也麻烦，所以这里就是有一个问题，商业地产将来你的发展宗旨可能是要把客户价值挖掘出来最大化，才能做一个价值标准。反而言之就是给我们自身也带来价值，给大家一个答案。”

　　商业模型设计在先 资金投资调配在后

　　如此大体量的商业项目，资金的调配十分重要，问及资金来源以及是否面临资金压力等问题，刘晓光说：“资金肯定是滚动的，资金来源方面有自有资金、贷款，还有一些是信托资金和国际私募资金等。”说到投资的“秘诀”，刘晓光认为提前制定商业模式尤为重要：“我们的商业模式很清晰，有商品进来，开始盈利，就能够自我循环；但有的业态可能需要养一段时间，3-4年的周期，这段时间很艰苦，住宅变现的资金要不断的注入到商业中来，但是坚持下来，比如8年做10几个项目，累积500-600万平方米的商业面积，市盈率按30倍计算的话，一旦盈利会创造20-30亿的净利润，这便是一个很好的业态了。所以说首先要把商业模型设计清楚，没有这个模型盲目投资也没有用的，坚持不了几天就会关门。”问及2015年前的拓展计划，刘晓光表示如果能保持每年两个到三个的拓展速度是比较合理的，要开15个项目，至少需要5年的时间。

声明：此文为新浪商业地产独家稿件，仅供买家参考，并不构成投资建议。欢迎转载，请注明出处及作者