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中国楼市面临的危机
(2016-05-12 07:29:42)| 分类： 老百姓经济学 |
1，老龄化
中国人口最集中的区间，不是在青年段，而是在中老年段。中国35岁以上的人口比例，已近70%，数量惊人。而65岁以上老人的人口比例，将在2020年达到16.6%。
大量中老年人的增加，代表社会整体收入水平下降还有购买力减少，因为银行是不会贷款给老年人购房的。
而养老的不确定性又迫使大家开始储蓄，降低消费。
日本1990年老年人口占总人口的比例上升到12%,以后逐年上升,1995年为14.5%,2000年为17.3%,2005年竟然达到21%，日本房价1990年达到最高点，首都圈均价93.4万日元/平方米(约合4.84万元/平方米)，1991年开始下跌，持续下跌11年，2002年跌至最低点51.3万日元/平方米(约合2.66万元/平方米)，平均价格最大跌幅达45%。
2，续期费
浙江温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。
这代表这未来房产要继承，支付的费用将远远超过想象。
3，全球加息
国家统计局北京调查总队发布居民消费价格总水平的最新数据，4月份本市CPI同比上涨1.4%。其中鲜菜、畜肉价格涨幅明显，同比上涨幅度均超10%，猪肉价格同比涨幅更是达到35.4%。
一旦出现严重通胀，利率持续的上调，会对楼市冲击十分巨大。不加息，则通胀会击溃汇率。
4，场外杠杆比例。
第一太平戴维斯（Savills）的研究中称住房设施占世界房地产总值的75%，也就是说，所有人们居住的公寓和住宅的总价值为162万亿美元。需要指出的是，中国的房地产总价值占世界房地产总价值的四分之一。
换算成人民币就是263万亿。
如果按照这个总值来计算，中国的家庭储蓄总额60万亿，仅仅为国内住房总值的22.8%。
按此计算，中国的住房购买的杠杆，高达4.38倍。
如果扣除掉国家统计局的22.51万亿贷款余额，实际缺口为180万亿。
如果按照13亿人口计算，就是每个人负债138461元。场外杠杆比例之高，可见一斑。
换算成人民币就是263万亿。
如果按照这个总值来计算，中国的家庭储蓄总额60万亿，仅仅为国内住房总值的22.8%。
按此计算，中国的住房购买的杠杆，高达4.38倍。
如果扣除掉国家统计局的22.51万亿贷款余额，实际缺口为180万亿。
如果按照13亿人口计算，就是每个人负债138461元。场外杠杆比例之高，可见一斑。
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