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中国楼市的更大风险在酝酿中
(2015-09-02 11:07:13)
标签：
股票房地产 |
分类： 老百姓经济学 |
许多报道依然停留在成交量上升，向好，地王的时候，我感觉到了中国楼市的更大风险。
这风险就是，资金外流+实体经济的下滑。
从2014年年底开始，人民币从升值趋势逐步走向了贬值。从最高的6.1到了今天的6.36，甚至6.4.
实际上，资金外流已经是一个比较明显的趋势。包括李嘉诚的持续套现，都可以看出外资的撤离。
而我们知道，许多房地产企业都是通过债务融资来拿地开发，销售回款后还钱的。由于前几年的美元利率低，他们发了不少美元债券。
在人民币升值的前提下，他们自然是还得上的。假设美元债券是5%利息，人民币升值5%，那么房地产企业不用干什么，直接销售房款还了本金就好。
但人民币一旦贬值5%，房地产企业要还的利息，就会变成了10%，这样一来对他们的现金流就会造成冲击，不得不尽快回笼资金。
其次是实体经济的下滑。
记者从广州小贷行业内部了解到，商铺类抵押贷款违约率近期出现暴增，融资方宁愿不还钱，将商铺这一抵押物“甩”给小贷公司，小贷公司放贷放成了“铺主”。为此，已经有小贷公司暂停接受商铺作为抵押物。地产业内人士对记者分析称，目前由于巨量商业供应压顶，且受到电商及经济疲软冲击，无论在一手还是二手市场上，商铺的售卖都十分困难，且商铺招租同样困难，租金面临走低的趋势。在流动性不足的情况下，未来或出现更多商铺持有者恶意套现。
随着实体经济下滑，不少小企业都不再租铺经营。于是才有大量商铺抵押给小贷公司的情况出现。因此，这种情况如果持续，整体市场的消费也不会提高。那么一旦收入放缓，这购买力自然也就消失了。
因此，中国楼市更大的风险正在酝酿中。这风险来自于房地产企业的债务成本的提高，还有实体经济造成的购买力下降。
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