1,香港在上世纪80年代末开始就有了负利率的征兆，到90年代更加明显。主要是由于香港实行港元与美元挂钩的联系汇率制度。当时美国经济比较低迷，美联储维持较低利率水平，香港也不得不跟进。但事实上，当时香港经济环境很好，低息环境犹如“火上浇油”，把香港经济催生出一片繁花似锦的局面，更为1997年的金融风暴埋下了隐患。

　　1989年～1997年，香港股市、楼价、薪水一路飞涨，股市甚至连连走出与利率背道而驰的行情。90年代后银行公会虽然频频调升利率，但由于负利率情形没有根本缓解，香港股市仍连创新高。1997年3月，香港银行公会将利率由6.0%上调至6.25%，恒生指数却在先前已上涨7000多点的情况下稍作回调，又从12200多点一直涨至当年7月份16800左右的高点并维持在高位。直到香港楼市崩盘并且当年10月利率上调至7.0%后，经济回调，结束了股市牛市行情。

香港历年最优惠贷款利率.银行同业拆息统计(1997--2001)

2001年12月31日采集

2, 1990年，因土地价格太高造成的社会问题日益增加，个人买不起住宅，企业买不到扩展事业的商业用地，因房地产持有不平等而造成的社会不平等现象日益严重。日本政府为了降低土地价格，1989年以后中央银行连续提高利息，中央银行利息超过了泡沫经济时期的5%，达到了6%,因此，股价市值一年内下降了38%，土地价格也大幅度下跌。 在这样的背景下，日本从1989年5月开始转向金融紧缩政策。中央银行贷款利率从原来的2.5%首次提高到1989年5月后的3.25%，并在此后的1年零3个月中不断提高，1990年8月第五次提高到了6%。  

 　1985年10月，日本银行开始发行cd，最低金额限制是10亿日元，期限是3个月到2年不等；1987年4月，最低金额限制又降至1亿日元；同年10月，又增加了期限最短为1个月，最长为2年的大额存款品种；1989年10月，存款金额又降至1000万日元。

　　1989年6月引进市场利率连动型定期存款（小额 mmc），最低限额300万日元，同年10月存款期限扩至3年。1991年初，存款最低额降至50万日元（1992年6月取消限额）。1991年11月开始实施300万日元以上定期存款利率市场化。

==================================================================

从上述例子可以看出,利率对楼市股市影响是相当巨大的.

而且从日本和香港来看,当短期贷款利率达到6%左右,就会开始进入临界的下跌区间.

目前国内房屋贷款利率大约维持在5.31%左右,部分银行的优惠打折利率大约4%.如果中国利率迅速提高,或者是优惠利率取消,则楼市和股市都很可能出现大幅度下跌.

再看看国内的历史数据:

日期 2008-12-23 2008-11-27 2008-10-30 2008-10-9 2008-9-16

项目 年利率（%) 年利率（%) 年利率（%） 年利率（%) 年利率（%)

 一、短期贷款

六个月以内（含六个月） 4.86 5.04 6.03 6.12 6.21

六个月至一年（含一年） 5.31 5.58 6.66 6.93 7.2

二、中长期贷款

一至三年（含三年） 5.4 5.67 6.75 7.02 7.29

三至五年（含五年） 5.76 5.94 7.02 7.29 7.56

五年以上 5.94 6.12 7.2 7.47 7.74

 

日期 2007-12-21 2007-9-15 2007-8-22 2007-8-22 2007-5-19 2007-3-18

种类项目 年利率（%) 年利率（%) 年利率（%) 年利率（%) 年利率（%) 年利率（%)

一、短期贷款

六个月以内（含六个月） 6.57 6.48 6.21 6.03 5.85 5.67

六个月至一年（含一年） 7.47 7.29 7.02 6.84 6.57 6.39

二、中长期贷款

一年三年（含三年） 7.56 7.47 7.2 7.02 6.75 6.57

三至五年（含五年） 7.74 7.65 7.38 7.2 6.93 6.75

五年以上 7.83 7.83 7.56 7.38 7.2 7.11

 

我们或许可以得出一个简单的结论:利率和信贷决定着楼市的未来.

国内的情形而言,短期贷款利率达到7%之后,股市就开始激烈的下跌,然后楼市调整是延迟到了3-6个月后.与日本,香港等地区相似.因此,我们可以了解,假如贷款利率上调,必然会导致楼市的快速下跌出现.