今天看了这么一个文章,张庭宾先生写的.

写起来的时候气势十足.

"对房地产商来说，构成银行抵押物的最重要资产就是土地、房价和股票，如果地价、房价跌了30%，地产商只能贷到当初最多的49%（70%×70%）的贷款，如果房价跌50%，则最多贷到35%的贷款。则地产商可能获得的银行贷款将恶性收缩，破产潮在所难免。"

"　　地产和银行如此“鹬蚌相争”，谁会是背后窃喜的“渔翁”呢？恰是中国宏观调控的主要对手——热钱！即使有一部分热钱离境救大本营次贷危机之火，那么藏匿下来的热钱怎么继续升值赚钱呢？让人民币资产价格大跌，在地产商资金链崩断的同时，热钱抛出房产做空房价，则主要以现金存在的热钱就在实际升值！比如100万元的房子和100万元的现金，如果房子跌到50万元，那么100万元的现金就可以买两套房子，购买力实际增加了100%！如果未来境外热钱再回流，同样一套房子涨到200万元，则以50万元一套抄底的热钱就升值到原来的4倍。"

"如果房价跌去了30%~50%，则中国人的财富就又蒸发了30万亿~50万亿元之巨，很多贷款买的房会成为负资产。这再加上股市6.67万亿元的财富蒸发，谁还有余钱来买房子呢？连消费增长都会成问题。届时绝大多数人只能是空喜欢一场。至于真正解决低收入者住房的正道，是政府提供大量保障性住房。"

"如果房地产价格大跌，鉴于其产业拉动性很强，其收缩也将拖累众多行业，则A股股票必定形成新一轮做空力量。更关键的是，如果房价在现在的基础上跌去30%，则银行中房地产贷款者的资产净值可能接近于零，如果下跌50%，则房地产贷款资产将成为负值，则意味着银行业利润大幅收缩，如果银行业由今年上半年的盈利大增而转为下半年的利润大减或者亏损，那么，A股最大的权重股——银行股则会重挫，又会连带A股进一步下跌。 "

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在讨论张先生的文章前,我觉得大家有必要弄清楚几个问题.

1,房地产的真实利润率是多少呢?似乎从来没有任何一个开发商告诉过大家.土地成本是多少?建筑成本是多少?甚至以"商业秘密""老婆的三围"之类的话题左右而言它.

这就不得不让人怀疑,即使跌了50%,甚至80%以后,这房地产商的利润依然巨大呢...

2,关于投机.热钱要抢购中国的房子?流动性的问题不说,单说房子出租才3,4%,投机热钱进来如果靠贷款,怎么收回成本?贷款利率可是7%以上,每年净贴50%的资金进来?

也许最好的方式就是通过一些说客,把房屋价格大幅度拉高出货吧.

3,关于资产净值和消费影响.

我们可以简单想想,假设现在净收入2000/月.

供房800/月,剩下1200可以消费.

楼价继续翻倍

供房1600/月,剩400

楼价下跌

供房600/月,剩1400

何者更能促进社会消费?

况且,资产净值不会因为我们说就凭空消失的.我们的地产老总不是经常说"刚性需求"吗?价格合理了自然就有人抄底了,怕什么呢?

4,关于房地产的拉动性,的确不可否认.

不过,究竟是商业地产拉动性大,还是基础设施的拉动性大?

基础设施建设带动就业更好,还是靠商业地产?

我觉得张先生最幽默的地方,就是反复强调"30%的下跌",殊不知道,现在银行都是首付40%了....况且银行把资产市价评估为60%-70%左右.

也就是说,市价100万的房子,银行评估在60-70万左右,发出的贷款也就是36-49万左右.即使房价跌了50%,买家支付的51万也足够填补损失的漏洞.而且不要忘记,银行的抗风险能力(想想利用取款机漏洞拿钱的许霆差点无期就知道银行有多厉害),银行甚至可以冻结你的帐户,你的亲属帐户强行划转你的所有资金,信用纪录上黑点,然后天天到你工作单位追债,发律师信.到时候,平头百姓有可能跑得了?

总结,张先生整篇文章充满了为房地产商平反鸣冤之情,让我等小民汗颜!