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某甲受到傳統理財觀念的影響，一直認為房地產是最佳的投資保值之道。在1984年初，他碰巧在台灣房價大漲初期在台北市東區以450萬元買了一間公寓五樓約35坪的房子，隔兩三年後房價幾乎漲了一倍。自此他對房子的投資保值信念更加堅定。於是在1988年又以1500萬元買下第二間52坪的公寓六樓的房子。因他認為房產是最穩當的長期投資，所以一直沒賣。現在同區的老公寓住宅的行情大約為每坪55萬元，某甲認為房價還會漲，對於房產增值的信心也未改變。你認為某甲的投資決策如何？

經詢問，某甲並未仔細算過該兩投資決策的報酬率。第一筆投資增值了4.3倍，第二筆投資增值了1.9倍。乍看之下還不錯。但第一筆投資已經過了24年，第二筆投資也有20年了。如果換算成長期年複利報酬率，第一筆投資約為6.2%，第二筆投資約為3.3%。這還是稅前的數字。同期間的股市大盤指數報酬率分別約為10.2%(1984(800)~2008(8200))、2.0%(1988(5500)~2008(8200))。

當筆者把前述計算結果拿給某甲看時，他感到驚詫不已，他沒想到房產長期下來的報酬率居然這　低。顯然地，他一直用原始印象中的報酬率做為他投資決策的基準，而且中間一直沒有重新審視過報酬率的變化。這是以單一投資個案的報酬率做為投資決策基準的例子，是前述關於報酬率的第一個思考陷阱。某甲想到投資報酬率時未考慮投資的時間長度，這種陷阱看似有點匪夷所思，但一般人在考慮投資房子卻不經意地常犯這個錯誤。

再舉一個例子。某乙於2004年買進鴻海(2371)、2007年賣出，其間大約增值了55%，年複利報酬約15.5%，替他賺進了約180萬元。他為此沾沾自喜，認為時機拿捏精準。可是經過詢問，如計算全部股票的投資組合，該期間的報酬率僅約9%。再進一步詢問得知，某乙的大部份資產卻投資在房地產如公寓辦公室等，而且都是十幾二十年的長期投資，股票部份只約占總投資資產金額的2%。雖然他以投資資產的2%的相對高報酬率激動不已，卻讓其他98%的資產躺在房產上賺取僅僅3~4%的年複利報酬率。當筆者給他看這些數字時，他感到很驚訝，一下子還無法接受這個事實。這是前述所提的第二個關於報酬率的思考陷阱：見樹不見林。