海外热钱撤退 东京部分地区房价暴跌三成
　　http://www.sina.com.cn 2008年03月25日 03:20 第一财经日报
　　
　　　　24日这一天，对于许多日本的房产公司来说，是一个悲喜交加的日子。
　　
　 　　　日本国土交通省当天发表的2007年日本全国地价报告称，到2008年1月1日止，日本全国的住宅用地平均价格比前一年上升了1.3%，商业用地价 格上升了3.8%。而东京、大阪、名古屋三大都市圈的住宅地价则高升4.3%，商业用地更是相隔18年，回到了年增10%的水准。
　　
　　　　但是同一天，日本部分全国大报夹送的广告纸中，东京多摩地区新落成的高级公寓楼大幅降价三成的红色广告，令房地产商们跌破眼镜。
　　
　　　　“地价上升，房价暴跌”，日本房地产市场像是得了疟疾，冷热难分。
　　
　　　　外资日本炒楼三步走
　　
　 　　　多摩地区是东京的新兴住宅区。去年11月刚刚落成的大型公寓楼，不仅紧邻轻轨车站，而且全部精装修完毕。大楼刚落成时，使用面积66平方米的房型售 价是3180万日元（约合212万元人民币）。仅仅过了四个月，房产开发商突然宣布大幅降价890万日元，房价一下子变成了2290万日元（约合 152万元人民币），降价幅度高达近30%。
　　
　　　　是什么原因导致东京房价如此暴跌？多摩地区的这家开发商拒绝接受采访。但日本不动产研究所主任研究员土屋隆一向《第一财经日报》表示，最大原因是海外投资基金饱受次贷危机之苦后，抽逃资金撤离日本，抛售楼盘所致。
　　
　 　　　2004年开始，日本经济经过长期低迷徘徊之后，出现了商业地产的开发热。尤其是以东京车站为中心的“新丸之内”商业金融区和以六本木、赤坂为中心 的高尚商业区的开发，带动了整个东京商业地产开发热的升级。同时，日元贬值、楼盘收购成本低廉，让商业嗅觉极其灵敏的国际投资基金的热钱纷纷涌向日本。
　　
　　　　外资持有日本三大地产公司股份变化
　　
　　　　资料来源：本报整理
　　
　　　　2003年3月 2007年3月
　　
　　　　三井不动产 39% 48%
　　
　　　　三菱地所 22% 41%
　　
　　　　住友不动产 13% 40%
　　
　　　　当日本最有皇家背景的东京帝国饭店在一夜之间落入外资之手时，日本国民才醒悟过来，皇族们举行婚礼的百年名店已经不再属于日本。而这家美国投资公司，又有一个很不雅观的名字“Cerberus”（看门狗），令日本人伤心落泪。
　　
　　　　短短的几年时间里，在东京、大阪，甚至在北海道，一栋栋五星级酒店拔地而起，而这些酒店已经不再使用日本人喜爱的汉字做店名，而是一长串的日文片假名——英文的日文注音。
　　
　 　　　投资高级酒店业只是海外热钱进入日本市场的第一步。不久，人们又发现，在新落成的一些东京地标性商业高楼中，最上层部分全部被外资酒店占领。联合开 发日本的商业地产成为海外热钱敲打日本的第二步。而从2006年开始，海外热钱大举投资民用住宅建设市场，致使日本的房价在短短的两年时间里出现了不断向 上的趋势。然而，还没走完这第三步，次贷危机爆发，海外投资基金如坠无渊的黑洞，开始挣扎着全线撤退。
　　
　　　　一切来得太突然
　　
　 　　　迄今为止，海外有多少热钱涌入日本市场，日本政府没有一个准确的统计数字。但有几个现象足以说明问题。2007年8月，高盛集团出资370亿日元收 购了位于东京最繁华的街区银座的蒂芙妮大楼。而看门狗公司收购帝国饭店所出资金总额突破3000亿日元。日本亚洲通讯社根据东京证券交易所的资料汇总的图 表显示，外资已经控制了日本三大房地产商的40%以上的股份。
　　
　　　　此次外国投资基金在遭受次贷危机的冲击后，从日本市场抽逃了多 少资金，目前也是一个未知数。但汇集了世界各大名牌店的东京最大时尚街——表参道，已经在这一次次贷危机中表现出“鲜花凋零”的惨景。经营店铺中介业的中 村信夫社长说，现在的问题是有店铺没人租，甚至公司里一天都没有一位客人，这一切来得太突然了，好像是刚办完喜事的新娘突然没人要的感觉。
　　
　　　　日本国土交通省在2007年的地价报告中，虽然没有承认海外资金撤离已经导致日本房地产业危机四伏，但报告中留下的一句话耐人寻味：“前一年地价飙升的大都市区中心部，此次许多地块出现了地价钝化，前景不透明的状况。”
　　
　　　　专家们指出，日本国土交通省公布的地价报告，显示的是2007年全年平均值，而没有标明每一月的升降值。外资在遭受次贷危机冲击的情况下，下半年已经开始纷纷撤离日本市场，才导致了大城市中心区地价的钝化和前景不明。
----------------------------------------------------------------------
对于市场我们必须保持警惕。多米诺骨牌不是第一次倒下，也不会是最后一次。
东京楼市和我国有许多相近之处，如地少人多，财团垄断，银行贷款多等等。而且银行贷款利率也远低于国内。
而价格的上涨，始终是来自于投机的力量和资金推动，资金抽离就会导致市场的迅速下跌。
所以日本的问题，值得我们警惕，会不会在国内重演？现在依然是未知之数。
但愿，只是日本的问题吧。。。