http://house.gznet.com 广州视窗-住在广州 2007年03月23日 15:09 南方日报

    日前，本报接到十多名业主的投诉，称天河北五环同堂广场以免3至6个月租金的优惠条件将数百名业主吸引入场，并口头承诺不久后便可试业，但部分业主等了一年迟迟不见试业，摆在店铺的商品几近发霉，而每月还要交纳昂贵的管理费及电费。昨日，20名业主代表再次聚集商场三楼的办公室，希望相关负责人能给出合理答复。记者连日来对此事进行了采访。
　　
　　【现场】

　　大部分商铺紧锁大门

　　18日中午，记者来到天河北路96—102号光华大厦，五环同堂广场就在大厦的1—3楼。记者发现有60家商铺的一楼，开门做生意的店铺仅不到10家，前来逛街的顾客也是寥寥无几，状况非常萧条。踩着未运行的手扶电梯，记者又上到二楼，首先给人的感觉是恐怖：整层楼几乎一片漆黑；摸黑向前行走的过程中，头顶的木质天花板时有老鼠爬过。60多家商铺全部大门紧锁，其中包括一半以上是摆放着货物的商铺。

　　而在另外一边的扶手电梯旁，有一家商铺正在装修，记者问该店负责人“为何周边商铺不开门？”负责人李小姐答：“招商代表跟我们说因为很多业主回家过年，暂停营业，答应我5月份正式试业。”
　　
　　【业主】

　　物管只管收钱不管几时试业

　　“新装修的店铺真的能在今年5月份如期试业吗？”18日下午，20名业主聚集在五环同堂广场一楼入口处，几乎无不提出这样的疑问。其中一名业主李小姐告诉记者：“2005年下半年我就是这样被五环物业管理有限公司骗进来的，口头上承诺三个月内可以试业，可是一拖再拖，拖到2006年10月份才试业。而中途所需交纳的管理费及电费就要1万多元。反正是一年到头来，物管只管收钱，不管几时试业。”

　　“很多业主都无法忍受物管过分的做法，将他们告上了法庭。开门做生意的商铺越来越少。更离谱的是，很多业主与物管打官司期间，合同没有到期，货物也没有清出，而物管竟把这些业主的商铺再次出租给另外的业主。就我现在的店铺已是‘第三手’。进来之后，才知道这个情况。”陈先生说起来就恼火。
　　
　　【招商代表】

　　入场可免租金及管理费

　　一个小时前还对地处电梯口这一优越位置的商铺充满憧憬的李小姐，听到众多业主的反映后，犹如晴天霹雳。李小姐告诉记者，春节期间她曾在某家报纸看到了免租入场的消息，节后就跟她朋友专门过来看了一次。“当时觉得位置很一般，本来想不要的，后来招商代表张某说他可以向领导申请免费租金从3个月升到5个月，另外，试业前每平方米39元的管理费也不用交，这是其他业主都没有的优惠条件等等。我就在2月27日交纳了3000元定金，并在3月6日签了合同，再交了2万6千多元。”　
　　
　　【物管负责人】

　　招商不顺利被迫延迟试业

　　据了解，从18日至昨日，20多名业主代表已连续多日在五环物业的办公所在地三楼讨说法。“但每次出来说话的不是‘保安队长’就是‘财务负责人’，每次都说会将我们的话转告给老板，而每次都没有实质性的回复。”昨日，业主容小姐在三楼再次责问“保安队长”：“之前说好三楼是规划成美体健身中心，我才入场的，而今三楼还是毛坯房，这不是耍我们吗？”

　　20日下午，记者走进了这层曾在两年前被规划为“美容健身、美甲形象设计为特色”的三楼，未装修过的毛坯房一片空旷，角落只有一间装修过的不足100米的办公室。负责财务的卓小姐代表五环物业的负责人接受了记者的采访。

　　卓小姐对记者提出的停电梯、电源问题作出回答：“收取租金以外的费用是签合同之前双方就已明确的。而很多业主已有好几个月拒绝交纳管理费用、电费等，商场出于节省成本的考虑，跟二楼的业主商量一致后歇业，也就停了手扶电梯及电源。”

　　记者在五环物业与业主签订的《房地产租赁补充契约》中，看到其中一条是这样写的：甲乙双方约定租赁期限为三年，其中包括甲方为乙方提供5个月免租装修期(免租装修期从二楼正式试业时计算)，试业期以甲方书面通知为准，免租期内，只免乙方支付租金的义务，乙方仍需缴付其他有关费用。

　　“试业时间为何一拖再拖？”卓小姐说：“其实哪个商家不希望搞得红红火火，现在这个样子也并非是我们公司所希望见到的。但因为一直以来业主情绪激烈，反映很多，有些甚至走上法庭，如此不稳定的局面，招商工作一直开展得不顺利，所以试业时间只能一推再推。但我们也作出让步，免了业主的管理费，但业主要求电费也不交，这太难了。”提到接下来的计划，卓小姐称将继续跟业主作进一步的沟通，希望能达成一致意见，并继续推进招商计划，尽快改变目前现状。“为了将损失降到最低，初步打算是将二楼的业主全部撤到一楼，将二楼整层出租出去。如不愿意撤离的业主将扣除所欠费用后，余款将全部偿还。”
　　
　　【离职员工】

　　春节前老板就很少露面

　　昨日，记者通过多种途径找到了一名曾在五环物业工作过的员工。这位不愿意透露姓名的离职员工告诉记者：“姓郭的老板租用了已被招商银行买下的华大厦1—3层，从2005年下半年开业起至今从未交过租金，累积已欠招行至少600多万元，招行已将五环物业告上法庭。但估计是很难拿到钱了，因为之前我们公司的法定代表人不是郭某，而是一个几乎与商场无关系的姓何的人。”昨日，记者在天河北招商银行广州分行天河支行也得到了印证，该支行一名姓朱的员工告诉记者：光华大厦1—3层楼产权确实是招商银行广州分行的。

　　据离职员工介绍，2005年成立之后，公司就开始到处招人，设了招商部、保安部等多个部门，2005年11月，公司队伍达到30人左右。后来因为业主纠纷多、官司多，员工越来越少了，如今只剩10来个。特别是招商部，最多的时候有8个人，而今基本上走光了。

　　记者问这名员工：“为什么你们都走？”他回答：“其实大家早有预感这家公司早晚要垮。春节前老板就很少露面了，平时的工作都靠电话联系。”这名员工肯定地说：“无论如何，老板都是赚。100多个业主陆续入场，每个人缴纳的各项保证金加起来至少都是三四万元，有些铺面比较大的，还缴了100多万元，算起来数百上千万元都是老板自己拿着，不用交租金，除了前期的一些广告投入外，就是员工工资及日常开支。”
　　
　　【律师】

　　谨慎投资可降低风险

　　“《房地产租赁补充契约》中提到，试业期间以甲方书面通知为准，这种有‘歧义’的条款是否合理？”对于记者的提问，北京市华一律师事务所广州分所主任律师陈建全表示：类似这种条款，业主可在签订合同之前向法院提出对条约的质疑。根据实际情况，法院有权撤销不公平条款。但一旦双方签下合同后，双方都必须一切依照合同行事。南方日报法律事务所主任张志兵律师也发表了看法，他认为业主需要谨慎投资，特别是有些所谓的商业旺地还推出诸多优惠条件，更应多调查周边投资环境，这样可降低投资风险。陈健全还建议，业主首先可采取协商方式。如协商不了，可收集有力证据表明公司老板涉及有预谋布下陷阱、侵吞公司资金等，通过向公安部门举报，进入刑事程序。此外，还可以通过司法途径，进入民事诉讼程序。但该公司真正老板非法定代表人，公司名存实亡，业主即使赢得官司也很难拿回钱。

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2000年12月07日00:00  

　　本报去年十月至十一月，曾对返租回报问题做了４次系列深度报道，在社会引起了极大反响。不少置业者纷纷来电来信感谢本报刊登此系列报道，为他们的投资置业敲响了警钟。然而事隔不到半年，南方购房俱乐部又收到了一批业主关于返租回报的投诉…… 　　９９年“返租回报”这种由房地产公司策划出来的高风险高回报的经营方式一夜间火遍整个广州城。各商用物业如亿安广场、中华广场、名汇商业大厦纷纷推出以返租回报为卖点的促销广告。由于诱人的高回报和发展商信誓旦旦的承诺，众多买家利字当前，高风险也随之抛诸脑后。近日，南方购房俱乐部会员苏小英来信投诉人民南路新中国大厦的返租回报做法，引出了第一单“返租回报”的失败个案。 事件　　其实，“返租回报”也不是９９年才开始，早在９８年就有发展商在做。９８年１１月新中国大厦商称开业，其发展商国商大厦发展有限公司。以“买商铺发展商包返租５年，每年可收租金１２％，以后还可长期返租”的方式吸引国内外６００多户投资者以几十万甚至上百万的价格购买了商城１-６层几乎全部分割式商铺，总销售额达４个多亿。　　岂料发展商在商城第十一层开业后不久，以上数十层住宅工程即停下。原来去年年初该发展商由于财务上出现重大问题，帐户被法院查封。工程不能进行经营也停顿下来。而业主指望发展商把商铺返租出去取得的高额租金回报，结果只拿了９８年１１月到９９年１月第一期租金之后就再也没有收到了。业主们经济顿时陷入了困境。由于商铺是由业主认购所以每个月被迫偿还银行上万元的月供款，如果停止供款业主则面临着银行查封其所有财产的危险。因此不少人为了这些“租不出去”的商铺已负债累累。 返租解秘　　返租回报原理说起来很简单，就是业主把发展商的铺子买下，然后由发展商负责把铺位出租，再把租金返还给业主。举个例子：一个１００万的商铺，以按揭方式支付，先付４０％首期余下６０％做按揭。发展商则在一定年限内返还业主每年１０％—１３％不等的租金回报，３—５年后回报的租金抵偿按揭部分。就等于业主花了４０％的钱买了一个商铺。通常发展商按季度每年支付四次回报租金给业主。所以业主每月供铺的钱很大部分靠回报的租金来维持。　　于是，商铺所有权就顺利地卖给了小业主，发展商无形中充当了一回中介代理的角色，风险就由业主承担。发展商则以高于１２％回报率的价钱租出去，便得到了一笔无风险的利润。 分析　　“风险与收益对等”是经济生活中一条恒古不变的定律。目前许多购房买铺者往往受到发展商们的广告刺激，对收益反应灵敏而对风险感觉迟钝。对高回报身后的高风险不能清楚的认识，事前没有规避风险的措施，事后应变计划和心理准备不足，结果可想而知。记者采访了许多新中国大厦商铺的业主，许多人表示当初只是看了诱人的广告便马上投资，出现这样的局面没有预料得到。　　对于发展商来说，返租回报在法律上没有规定其合法性，纯粹是一种促销手段。促销是对目标消费者而言，而商铺的促销目标是商家并非一般的投资者。如果商铺促销宣传以吸引买房保值的受众则是本末导致，眼前资金回笼可能很快，但日后商铺的出租则很成问题。 呼吁　　新中国大厦帐务被查封，整座大厦无法经营。苦了６００多位买了商铺的小业主。在现场香港业主陈先生向记者投诉，他说：“我９８年１０月看了内地的广告，特地上广州来购铺，而且还介绍了许多朋友来买。现在可好，发展商与我们扯皮，现在我为还银行供款负债累累，真支持不住了。” 　　现在，这６００多位业主，面临的是高筑的债台和已经承受不起的月供款还有被银行查封财产的危险。业主们只能通过传媒呼吁有关部门能尽快解决问题，并希望银行能给予他们缓期付款的方便。 发展商如是说：我们被牵连了　　在此稿见报前，国商大厦发展有限公司梁经理给本报致电，认为不能履约给业主租金回报，是因为不可抗的原因。该公司因受另一单位牵连，导致财务帐户被查封。目前有关部门正在调查，尚未有正式结论，因而无法履约。梁经理称目前新中国大厦负一层、负二层、首层、六楼、七楼、九楼仍在经营。 　　为了更透彻地了解返租回报，本报记者早在返租回报被炒得火热时，就就此问题采访了政府有关部门和有关专家。 政府官员：返租回报是否合法，有待探讨 　广州市房地产租赁管理所所长黄仁龙：返租应该合法，但要签合同，办手续。同时大业主返祖应该征得小业主同意，双方权利、义务要分清楚。　　广州市建委开发处处长雷凤英：返租不合法，不管是签合同也好，办手续也好，但小业主没有物业的产权，没产权的人将物业租给别人，本身就是违法。　　广州市国土房管局副局长陈敦林：返租回报是没有法律依据的，没有法律依据的经营是违法的。　　广州市国土房管局市场管理处处长刘天宇：国家在这方面没有什么规定，表面看起来是开发商的让利行为，政府没说不行，也不加以鼓励，作为多种经营是不能禁止的。如果发展商设陷阱，则是欺诈行为，买卖双方要算清楚，纠纷按合同办理。 专家：返租回报高风险，投资要慎重　　广东商学院金融系教授林文悄：投资者用“返租”形式购买商铺｛楼宇｝，面临较大投资风险，并非某些广告所说风险为零。投资者关注的重点不应是“返租”金额的大小，应是开发商对项目做的可行性研究达到什么程度，是否有利润。　　广东商学院工商管理学院副教授杨力提醒投资者要慎重，企业广告是经过集体策划、推出的，投资者个人智商肯定没有开发商集体智商高，因此个人购买“返租”商铺｛楼宇｝最好向有关方面专家，包括社会经济分析专家、观察家、法律专家和理财公司征求意见。 ----摘自《南方日报》

穷人点评:

世界上本没有傻瓜笨蛋,但有了比你更聪明的人,自然你就是傻瓜笨蛋了.

所谓的一铺养三代,搞不好就是一铺亏3代.

贪婪和愚蠢总是伴随而来的,更别说加上了老套的手段.

老实说上一个周期的烂尾还历历在目,人们却似乎已经忘记了过去发生过什么.

一看就是老套路:低价高回报招租,拿钱跑路,注册公司用个农民身份证...

但是从来都不缺乏上当的人.其实,从新中国大厦的高额回报幌子开始,到今天同堂的跑路,都揭示着一种无奈:大部分人都缺乏足够的投资知识,却期望高回报低风险,常常变成步入了一个又一个骗局之中.

实际上"李小姐告诉记者，春节期间她曾在某家报纸看到了免租入场的消息，节后就跟她朋友专门过来看了一次。“当时觉得位置很一般，本来想不要的，后来招商代表张某说他可以向领导申请免费租金从3个月升到5个月，另外，试业前每平方米39元的管理费也不用交，这是其他业主都没有的优惠条件等等。我就在2月27日交纳了3000元定金，并在3月6日签了合同，再交了2万6千多元。”"大家可以想一下,如果商铺真的那么"笋",招商者还愁没有人租吗?这是很明显的资金不足表现.

个人很担忧,未来这种趋势还会持续,特别在每天我都看到了富x地产的广告,自己想:会不会它是下一个新中国大厦或者...呢?

我在这里借用林奇的一句话:

对于心安理得的买铺者,最好的药就是发展商走老.