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逃离房产,寻找下一个高收益的机会
(2007-02-23 11:50:01)| 分类： 老百姓经济学 |
当所有的参加者都习惯某一规则的时候,游戏的规则也将发生变化,不均衡的跟风行为是剧烈的市场崩溃所必须的要素
--------索罗斯,<金融炼金术>
作为投资者,我们需要考虑的第一件事,是如何在有限的手头资金上作出抉择.
和经济学最初写的黄油和大炮一样.
我们的资金应该在资产配置后,集中出击到最有利可图而且可以承受风险的项目中.
在02年开始到04年,属于房产最为有利可图.因当时的游戏规则依然有利于房产:
1,利率偏低
2,交易成本较低,不需要现在的5.5%和20%所得.
3,杠杆高,可以有80%按揭.
而随着市场的疯狂,今天大部分加入房产投资的人,包括了不少的自住购房者,都陷入了一种幻觉中:
房价只涨不跌.
而非理性预期,必定会导致游戏规则改变.
现在房产投资的游戏规则已经在不断改变,从加税到最近的限价房等等,量变最终导致质变.
而且,即使在香港,个人自住的房产是不能算在资产的里面.只能算是消费品.
关于投资以租养房的部分,我想起了一段话:
找到被低估的企业、被低估的上市公司来投资
不是投了就走，找到好的就长期持有
现金流要保证，要现金投资
----巴菲特
作为投资者,除了考虑项目的杠杆带来高收益以外,更应该考虑影响投资品种价格和现金流收益的变化的各种因素.
简单来分析,例如现在一个房子可以出租每年6%的收益.
但是利率需要6.5%,然后空置大约2个月,费用需要大约0.5%,还有综合税7%的话,你的实际收益就是6%*(1-7%)-6.5%-0.5%=-1.42%.
也就是以租养房基本失败.
也有些人说,我自己住!肯定增值.
那就代表你丧失了出租收益的现金流入.实际价格卖出的时候按照当时的行情.而这种价格必然是不如同区域的新房.
还有人说,房子是保值的.且慢.
大家可以预期一下.假如今日买的房子每平米5000,年通涨3%.如果20年后房子价格不变即所谓的保值5000.你的房子20年后相当于现在价格是:
5000*(1-3%)^20=2719/平
而且还有维修费用带来的折旧每年1%左右.
房产现在实际上带来现金流有限,甚至可能因为利率上涨而下跌,
而非理性预期严重.价格被高估,甚至不如同期的固定收益产品.
所以我建议:
逃离房产,寻找下一个高收益的机会
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