一直以来不怎么看好房地产公司.即使最近的所谓升值热潮,个人还是不参与.

因为基本面的缘故.

为什么我看空呢?下面拿几个上市公司个人分析一下:

000002万科:

│2006-06-30│中期利润不分配                          │     0.308│
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│2005-12-31│10派1.5(含税)(税后派1.35)               │     0.363│

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│2005-06-30│中期利润不分配                          │     0.233│
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│2004-12-31│10转5派1.5(含税)(税后派1.35)            │     0.386│

│          ├────────────────────┼─────┤
│          │发行可转换公司债券19.9亿元(详查2004.9.22│     0.386│
│          │公司大事记)                             │          │
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│2003-12-31│10送1转4派0.5(含税)(税后派0.2)          │     0.388│

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│2002-12-31│发行可转换公司债券15亿元(详查2002.6.7公 │     0.606│
│          │司大事记)                               │          │

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│2001-12-31│10派2(含税)(税后派1.6)                  │     0.592│

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│2000-12-31│10派1.8(含税)(税后派1.44)               │     0.477│
 │          │
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│1999-12-31│10派1.5(含税)                           │      0.42│
│          │股权登记日:2000-08-16                   │          │
│          │除权除息日:2000-08-17                   │          │
│          │注:B股:折港币支付;到帐日:8-22           │          │
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│          │10配2.727转配0 配股价7.5元/股           │      0.42│
             │          │
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│          │10派1.5(含税)(税后派1.2)                │      0.42│
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│1998-12-31│10送1派0.9372(含税)                     │     0.399│

│          │10送1派1(含税)                          │     0.399│

│1997-12-31│10送1派1.5(含税)(税后派1.1134)          │     0.366│
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│          │10配2.37 配股价4.5元/股                 │     0.366│
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│1996-12-31│10送1.5派1(含税)(税后派0.65)            │      0.47│

可以从上面看到,万科是一个房地产企业,具有很强的周期性.例如在97,98,99,2000,属于一个逐步上升的周期,01,02年达到周期顶峰后,03,04,05年业绩都在缓慢的递减.

财务分析:

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指标名称        │单位│2006-09-30│2005-12-31│2004-12-31│2003-12-31
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存货周转率      │次  │      0.23│      0.54│      0.55│      0.63
应收账款周转率  │次  │     26.78│     28.07│     23.79│     22.32
总资产周转率    │次  │      0.26│      0.56│      0.59│      0.68
资产负债率      │%   │     72.13│     60.98│     59.42│     54.92
股东权益比率    │%   │     23.55│     37.78│     39.93│     44.52

其存货周转率下降,房地产项目周转率较低也可以理解,但从03年起可见到逐年在下降,证明其房屋销售并不畅顺,此外,逐年下降的股东权益,显示出其非常缺乏现金流.

看消息:2006-06-30:拟非公开增发不超过7亿股(含7亿股)A股(待批) ,预示其现金流的问题.

再看:

经营活动现金净流│    │          │          │          │         
量              │万元│-430326.88│  84343.91│ 104859.03│-147838.38
流动负债合计    │万元│    1356084.97│

货币资金        │万元│     342687.34│

我们知道,房地产的生命线就是周转和现金.而很明显发行股票的目的就是为了填补资金缺口.

...不用多说了吧.

 

鉴于以上的分析,个人认为,房地产已经进入了一个周期的高点下落中,投资价值类似04年的钢铁股,因此看空.