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广州,投资住宅风险已现,商业地产风险价值个人思考
(2006-10-27 10:12:28)| 分类： 老百姓经济学 |
广州现在投资住宅绝对是风险显露了出来.
不说其他,租金回报不过4%左右,让人沮丧.
还有各种的政策影响下,
要进一步大幅度盈利,难!
而另一个方面,
商业地产在慢慢升温.
投资回报写字楼在8%-10%左右,商铺也有10%-12%.
但是不可避免的就是相对而来的风险.
风险:
1,空置.通常而言,相对与住宅,商业类地产的空置会高很多.
写字楼尤为厉害.在空置的情况下,空置成本是相当高的.
从管理费看,住宅最多也就是5元(豪宅除外)/方/月;而写字楼少则10元,多的在28元/方.商铺不定但很少低于10元.
2,使用年限.住宅在70年,商业类地产50年.
两者使用时间的差距,决定了你按揭额度多少.
3,新入者的拉低效应.和住宅不同,新建的住宅往往要求更高的租价提高回报率,而商业地产的新入往往采取低租价政策吸引公司进驻,导致竞争下降低资金回报率.
4,流动性风险.由于商业地产价格较高,使用年限短,所以在经济不景气的时候要转手买卖,是相当困难的事情,甚至有可能降价也找不到买主必须自己承受亏损.
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