郁亮的万科维稳时代

    最近有些关于万科的消息：在万科持续的人事动荡之后，万科董秘谭华杰可能要走；去年某连续质疑万科的媒体和万科开展全面业务合作。一哥们说，现在郁亮很强势，我们现如今发稿，万科都要审查。

    我不禁纳闷，千亿之后的万科，真的要进入维稳时代？

    在万科半年报发布后，我在第二天写了一篇网文，讨论万科发生的变化。居然有业内资深人士莫名其妙跟我讨论万科的收入确认原则，简单一点就是预售款，万科能不能随便花？更让我想不到的是，更有高高手说我错了。我想，是不是我屁股坐偏了，或我真的错了（见附件1）。

    此后，我向万科求证，证券事务代表告诉我，将会通过宣传部门跟我交流探讨。而宣宣在收阅我的信件后，至少两周有余，没有回复（见附件2）。

    我特别生气万科的傲慢，收到我的邮件后，根本不予理睬，跟之前跟我在电话里的说法完全两样。我于是相信朋友所言，“万科进入维稳时代”，因为维稳和拒绝对话是一枚硬币的两面。

    王石时代的万科，走的是“傍大款，玩资本”的路数，郁亮接棒后，难道仅仅就是一个“维稳”吗？那跟城管有何区别？我很为郁亮着急！

附件1：

现将观点发布，敬请同行指正。

收入确认原则。预售款在资产负债表中是负债，虽然钱到账了，因为没有交房，仍然挂在负债一栏。万科财报也是确认这一点的。前几年一直有种观点，预售款就是现钱到账了，可以算作收入实现，因此很多伪专家在计算房地产公司资产负债表的时候，就把预售款从负债一栏中除去。这一点，从会计法角度讲，是错误的。在实务操务中，目前还没有上市房地产公司公开这么操作过。更何况标杆企业万科。

从去年下半年开始，传闻中预售款专项监管开始真正实施，目前还没有正式官方文件要取消。按照会计法和国家法规，只能专款专用，不可能拿预售款作为财务杠杆去买地或它用。如果有上市公司这么做，请告之。预售款银行监管，只是防止烂尾楼，本来就该这么做，只不过在市场变化和政府宏观调控下，用官方文件的形式明确而已。小李说，讨论地产企业的周转，最好是销售额，因为销售就完成了一次资金的周转，什么时候确认那是另外一回事。我的疑问是，销售额具体是指什么？在财务报表中还没有这个词，最贴近的是合同销售额一词。如果按小李的意思就是：小李去买万科的房子，钱交完了，假如项目烂尾，小李买房子的钱，万科也不用还了。因为小李说，已经完成了一次资金周转。会计实行谨慎原则。小李对万科很放心，但不是所有买房人都放心。小李还说，“这也是万科最近弄全装修的原因，因为销售就完成周转，但按照傅硕那个算法，营收的周转还慢了。”是的，我认为营收的周转是慢了。比如说，小李家买的精装修房，虽然钱交了，但没装修完，就不可能提前交钥匙，不交钥匙，预售款就不能变成营业收入。假如小李对精装修不满意，要求退房，那怎么办呢？房款应该从哪个会计科目中提取呢？在实务操作中，房子你没有给我按合同约定整满意了，要么赔偿，要么退房，如果要退房的话，这钱就要从预售款中出。如果业主交完钱，就算销售完了，就算完成周转，就算完成交易，小李难道要认栽吗？不然的话，你说这退房款应该算在哪个会计科目里。

至于小李说，“因为不扣去预收的影响 谈负债率有何意义。”我相信，打死郁亮，他都不敢说这话。前几年私下里小企业是这么干的，桌面上还一直没有人敢公开这么说，至于上市公司，到目前为止，没有任何一家财报敢这么写。如果有，请让我开开眼。

附件2：

我当时给万科的问题是：

万科公司：

您好！

2011年中报发布以后，想提问的问题如下：

2011年上半年，万科资产负债率78%，资产周转率下降到8%。这是万科自2002年起，维持8年的70%红线后，继在2010年底突破后，在2011年继续大幅上升。而资产周转率下降到近10年来最低点。万科开发的速度10年来下降了50%以上。而万科一直是高周转的公司，销售周转率居前。但是通过公式：roe=资产周转率*销售净利润率/(1-资产负债率)，可以发现，万科负债率上升抵消了周转率下降的影响。请问是否同意上述观点？

如果放弃高周转，维持原有的业务规模，就需要更多的土地储备，就需要更多资金，这会不会增加成本？2010年万科经营活动现金净流量为22.37亿元，远小于2009年的92.53亿元，2011年上半年仅为38.25亿元。

谢谢！