万科放弃高周转  加大囤地力度

    快速开发、不捂盘、不囤地是万科的标签。2011年中报却显示，万科继续放慢开发速度，增加土地储备。

2011年上半年，万科资产负债率78%，资产周转率下降到8%。这是万科自2002年起，维持8年的70%红线后，继在2010年底突破后，在2011年继续大幅上升。而资产周转率下降到近10年来最低点。这两个指标近10年来一直在反向运动，资产负债率扩大了万科的杠杆比率，使得在同样的净资产下，万科能有更多的总资产，以博得更多的营业收入来获得成长；但是不幸的是，万科同样资产获得营业收入越来越少，万科开发的速度10年来下降了50%以上。

    事实上，万科已经扯掉了稳健增长和快速开发的面具，因为快速开发已经不能给万科带来超额收益。

    放弃高周转，维持原有的业务规模，就需要更多的土地储备。万科2010年末资产总额达到2156.38亿元，比上年末增加了56.7%，2011年上半年，资产总额继续增加。其中，万科2011年上半年171.3亿元存货中，在建开发产品（其中包括已售出未结算产品），占比67.75%，拟开发产品占比32.21%。因此，万科存货中拟开发产品和原材料比例将会继续增加。

    加大储备土地力度，将会占用万科更多资金。2011年上半年，万科存货成本的资本化借款费用为人民币13.25亿元，而2010年全年仅为18.32亿元。由于预售资金监管等宏观调控制政策，2010年万科经营活动现金净流量为22.37亿元，远小于2009年的92.53亿元，2011年上半年仅为38.25亿元。在母公司整体股权融资被禁止的情况下，通过和其他公司合资成立子公司的方式吸收股权资金，将成为万科融资的重要手段。截止2011年6月30日，万科少数股东权益占万科合并报表所有者权益的20%，2010年占比为18.97%。