中石油“购房门”之“门中门”深度调查

 

文/傅硕

    中石油团购太阳星城火星城二、三组团房源售价7854元/平方米，而9月份发售的房源售价为23000元/平方米，价格约为3.4折。一石轰起千层浪，中石油为何低价购房？此次交易背后的幕后推手是谁？而此次交易仅仅是房屋交易如此简单吗？而中石油目前是拒绝回答纳税人的深层次一切提问。而国资委等相关部门目前无任何媒体回应。

    记者根据公开资料进行了深入梳理，揭示其背后的背后利益驱动前因后果。

 

 

中石油绝不仅仅是“买房”

 

    表面上看，中石油“团购”得手的主要原因是借手中信信托，输入资本为冠城大通开发太阳星城B区资金解困。

    公开资料显示，太阳星城母公司冠城大通因为高资产负债率饱受诟病，而再融资计划一直进展不顺。

    2008年，冠城大通拟以截至6月30日总股本6.1亿股为基数，按10配3股的比例向全体股东配售，可配售股份总计1.8亿股。公司控股股东福建丰榕投资有限公司承诺以现金全额认配其应认配的股份。本次配股预计募资净额计划不超过16亿元。

    同一天，冠城大通公布了中报，中报显示公司上半年实现营业收入总额15.82亿元，较去年同期减少27.56%；归属于母公司股东的净利润9425.7万元，净利润较上年同期减少22.77%；实现基本每股收益0.15元。

    冠城大通在2008年营销收入、净利润大幅缩水已是不争的事实，而高负债率更是把其推向深渊。

    因此，2008年12月27日，冠城大通公告称，公司此前准备发行6.5亿元公司债的计划未获得证监会通过。这是2008年惟一一家未过的房企。

    另外，由于资本市场低迷，导致公司2008年完成的增发实际募资仅5亿元。

    从冠城大通三季报数据看，冠城大通资产负债率高达76.7%，净债务率达298%，短期借款27.78亿元，一年内到期的借款高达6亿元左右。

    按照资本市场运作的常识，配股融资对公司来说是较好的方式，可以降低资产负债率。然而配股融资，需要有人买单，谁来买这个单呢？

   公开资料显示，冠城大通(11.48,-0.89,-7.19%)（600067.SH）今年7月28日发布公告：

● 公司下属控股子公司――北京冠城正业房地产开发有限公司（以下简称：“冠城正业”）将太阳宫新区B 区项目二、三组团中全部住宅（即1#至8#住宅楼）及B 号写字楼以约人民币20.6 亿元的总价出售给中信信托投资有限责任公司（以下简称：“中信信托”）指定的买受人。

● 中信信托在公司完成上述出售约定后，以人民币800 万元转让其持有的40％冠城正业股权给公司或公司指定的第三方，并签署有关《股权转让协议》。

● 该交易不构成关联交易。

● 本次合同的签署将增加公司的经营性现金流入，改善公司的现金流状况。

 

    在这份公告里，浮出两家单位：中信信托和买售人。

    先看其交易情况。

    今年的2月25日，根据冠城大通发布公告：公司下属控股60%的子公司——北京冠城正业房地产开发有限公司(注册资本及实收资本均为2000万元，下称：冠城正业)取得太阳宫新区b区项目二、三组团(下称：二、三组团)全部预售许可证后三十日内，将二、三组团除商业配套外的全部住宅房屋(即1#至8#住宅楼，已取得预售许可证，可预售面积约为16.59万平方米)及b号写字楼(建筑面积约为5.15万平方米)出售给中信信托指定的买受人，出售总价款约为人民币20.6亿元。按照20.6亿的总价粗略计算，冠城大通向中信信托出售的资产整体均价仅为每平方米9476元,其中住宅价格为7854元/平方米。太阳星城B区可供销售的物业详见下图：

 

 

    太阳星城各区开发的开发公司如下：

 

    那么又是谁买走这些楼呢？

    根据北京市房地产交易管理网交易显示，买受人为中石油下属单位北京华油公司。详见下图：

 

 

    这两份图表，我们得出这样结论：中石油以7854元/平方米买走了太阳星城B区1852套房源，仅为市场价的3.4折。

    此次交易中完全由中信信托假完。

    那么，冠城正业为何低价卖楼？而中信信托又为何从冠城正业全身而退？中石油凭什么能捞得如此好处？

    我们接着再来看另一份公告：

    今年7月4日公告显示：冠城正业与中信信托签订《人民币资金贷款合同》，本次借款金额为人民币5亿元，借款期限自2009年6月29日至2010年2月24日，借款利率为固定利率7.9%；公司第一大股东福建丰榕投资有限公司与中信信托签署《权利质押合同》，以其所持有的7000万股公司股票为上述信托贷款提供质押担保，并于2009年7月2日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理了相关证券质押登记证明。用于太阳宫新区B区的建设。冠城大通此次是通过股权质押方式获得信托贷款，并不影响B区项目销售。

    既然募集的资金方向将用于偿还太阳宫新区B区贷款。也就是说，募集的资金来源是中信信托，而根据2月5日的公告，太阳宫新区B区已经部分售给给中信信托指定的买售人。中信信托在太阳宫新区B区到底扮演什么角色呢？

    既然是冠城正业资金紧张，而作为股东，为何不以股东名义增资持股，特别是在北京房地产市场牛气冲天时候。而中信信托偏偏选择了借款的合作方式。

    更让人生疑的是，冠城正业刚刚从中信信托借完钱，冠城正业就急急忙忙要还钱，虽然还没有到约定还钱的时间。

    今年的8月12日，冠城集团发布公告：本公司拟利用募集资金5亿元归还由公司控股子公司——北京冠城正业房地产开发有限公司用于开发太阳宫新区B区房地产项目而与中信信托有限责任公司签订的5亿元贷款。

这中间到底发生了什么？

    我们来理一下中信信托在其中的作为：

第一步：入股冠城大通下属控股60%的子公司——北京冠城正业房地产开发有限公司，40%归中信信托；

第二步：销售部分物业，也就是货值20.6亿后，出售冠城正业40%股份，退出冠城正业；

第三步：借钱给冠城正业5亿；

第四步：急着要钱或是冠城急着要还钱；

 

    在第二步中，中信信托在公司完成上述出售约定后，以人民币800万元转让其持有的40%冠城正业股权给冠城大通或公司指定的第三方，并签署有关《股权转让协议》。

    公开资料显示，冠城大通和中信信托分别持有冠城正业60%、40%股权。截至2008年9月30日，冠城正业总资产198494万元，总负债198434万元，所有者权益60万元。

    如果单纯是出售资产，为何还需转让股权？冠城正业总资产高达19亿，800万元和40%的股权并不能划等号。

    中信信托持有冠城正业40%股份后，不是通过继续持有股份享受分成，而是净身退出，通过吃息来参与分成。特别是拿回800万元后，中信放弃股东身份，投资5亿。

    作为国内老牌的中信信托，此类资本行为无异于弱智！

    而在第二步的交易中，冠城大通仅能从该笔交易中获得不超过4%的净利润。也无异于弱智行为。

   如此看来，只有中石油是最大的赢家。那么，中石油凭什么能让中信信托和冠城大通两位资本市场的大佬折腰呢？

    从表面上分析，我们推测，800万应该是中石油输入资金，假手中信信托，借中信信托通过入股方式，根据约定，获取低价房屋。而冠城大通也有顾虑，不甘心中信信托800万元参股，参与过多的收益，因此和中信信托通过签订《股权转让协议》，确保800万仅是购置指定物业后抽身，双方通过增加控制知情权以降低约定交易有变的风险。

    但是，800万元事实上不可能让资本大佬冠城大通动心，而且是在损失如此高的利润。冠城大通是知道该项目的收益的。

    根据冠城大通的公告显示，B区预期总投资利润率达到29.49%，总投资净利润率22.12%。

    如果按照三方成交价格约定，该项目土地取得时间较早，土地加建安成本在8000元左右，净利润率预计在3.75%左右。

    我们完全有理由推测，中石油投资的绝对不仅仅是800万元，而是躲在幕后的一笔巨大的现金流或是相关联交易。

    证明这一推测的佐证还有：我们在北京市房地产交易管理网上又看到了另外一份交易记录，太阳宫新区B区的土地使用权抵押，抵押权人同样为中石油旗下的北京华油服务总公司。

    根据《城市房地产法》中第三节第四十七条、第五十二条对于房地产抵押的规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿；房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

    资料显示:太阳星城三期楼盘的A号楼和B号楼，外带两个地下停车场均已出售，其土地使用权抵押人为北京华油服务总公司。

    中石油假手中信信托，如此交易，中石油完全是双保险，而且是100%无交易风险,完全没有必要再用土地使用权抵押这一招数控制交易行为。   

    但是，既然是土地使用权抵押，这直接说明北京华油服务总公司资本输入给到太阳星城的开发商冠城正业，而此次抵押完全和800万元的资本输入没有任何关系。

    换句话说，中石油所购物业通过中信信托完全得手，而中信信托在买卖完成之后，华丽转身，和中石油之间没有任何关联关系。

    中信信托通过借款方式参与合作；而中石油则通过另外一个方式来继续合作。

   那么，中石油此次交易行为借款冠城多少钱？通过合种方式注资？或是继续假手中信信托？还是通过其它方式？有待于相关资料的进一步显示。

    但有一点可以肯定，此次中石油借款肯定不止800万，而是更多。而且，这笔钱是借款还是资本运作，可能永远是一个谜！

    央企天价拍地是走向前台，而类似中石油这样央企“亏损巨无霸”巨额资金流入楼市，则是幕后操作。前台、幕后形成央企合围势力推高房价！

    如此，纳税人则有理由质问国资委，有理由要求国资委对每年需要巨额补贴的中石油的此次相关资金交易给出解释！

 

 

冰下之下的中石油与冠城交易

    2009年3月，冠城大通发布公告，其全资子公司北京京冠房地产开发有限公司的控股80%的子公司——北京鑫阳房地产开发有限公司，将北京市崇文区一处可售面积2.55万平方米的危改项目写字楼，以3.44亿元、每平方米13500元的价格卖给中石油，另外还有20个地下车库，合计3200万元。

这笔交易和太阳星城B 区的交易时间不超过3个月。

    该笔交易中，写字楼部分交易价格明显偏低，而20个车库卖3200万元，单个160万元，确又明显偏高？换言之，贵贱之间又有什么交易，则不得而知。

   而中石油与冠城的交易远不止这些，特别是中石油参与楼市的多宗交易内幕则有待于更多的资料显示，根据记者掌握的资料，远远多于媒体披露的数据。

 

 

 

系列惊人的数字统计

   此次，我们还要关注其它的相关数字。

    其一：根据北京市房地产交易管理网显示，太阳宫火星园批准预售部位是太阳宫新区B区1-8#楼(扣除地下自行车库)，批准销售1852套房源，准许销售面积(M2) 165949.63。

    根据测算，平均面积不低于90平米，也就是说最小的户型面积为90平方米，而北京市房地产交易管理网其中相关销售统计显示，此次中石油所购房屋的面积每套面积为967平方米。也就是说，此次销售户型中，有超过1000平米的超级大户型。

    详见下图：

 

 

    其二：太阳宫B区开发时间历时7年，可谓屯地有方：

  《关于开发建设朝阳区太阳宫新区B区项目建议书（代可行性研究报告）的批复》（京计投资[2002]1915号）；

    《关于朝阳区太阳宫新区 B 区工程变更建设单位的函》（京计投资函[2003]285号）；

    《规划意见书（条件）》（2006规意条字0432号）；

    《国有土地使用证》（京朝国用[2005出]第0647号）；

    《建设用地规划许可证》（2006规地字0160号）；

    《建设工程规划许可证》（2007规（朝）建字0302号、0303号、0304号、0305号、0306

      号、2008规（朝）建字0066号、0072号、0073号）；

      《建筑工程施工许可证》（[2008]施（朝）建字0022号）。

 

 

     其三：实业经济的利润之低惊人，而楼市利润之高同样惊人，资本市场将持续向楼市注入资金。

冠城大通的房地产开发毛利润高达51。13%，详见下图：

 

 

 

 

    在对楼市价格之高指责的背后，我们同样有理由要求此次购房门的主管部门国资委出面回答问题，而且是必须的。