7月东部豪宅热销真相调查

    7月份，北京豪宅市场继续高歌猛进，且表现出前所未有的“生猛”！

    来自北京一家权威统计机构的资料显示：7月份北京房地产市场呈现价量齐升的走势。城区四环内高端项目，均价在25000元/平米以上的项目，价格上涨8.8%的同时，销量上涨95%，市场疯狂！ CBD核心高端项目7月份也近乎疯狂，价格上涨9.3%，销量增加77.4%。

    其中，套均面积在200平米以下的高端公寓项目，7月份价格上涨5.5％的同时，销量增

加92.8%。

    套均总价在1000万以上，套均面积在250平米以上，均价上涨9.5%的同时，销量有129％的涨幅。

    到底是什么人买走了北京的豪宅，北京豪宅市场为何如此井喷？其井喷背后是疯狂还是理性？地产中国网记者进行了实地调查。

顶级豪宅卖给谁了？

    顶级豪宅比如御金台、禧瑞都都卖给谁了？

    建国5号销售负责人李波认为，北京核心区域的顶级客户销售对象仍然是财富金字塔的塔尖人士。职业经理人年薪500万以上也有这种购买能力，这部分客户比较看重时间和效率，而在核心区域置业的风险系数降到最低。

    据记者了解，北京顶级豪宅之一的贡院6号，有一位叫黄光裕的业主，买的面积不到300平米的，请了一位保姆，房子很少住，基本上就放着。5年前贡院6号起价4万，最高6万，黄光裕这部分财富老板消费高端豪宅，多是因为社会形象、社会交往所需，也有为追求形象和面子的理由。

    记者对CBD核心区域的豪宅客户进行了调查，结果显示，豪宅客户超越了居住需求，豪宅成他们生活的一种方式，一种圈子文化的聚集场所。这部分客户对品质的敏感度要高于价格。

3个买房人的故事

    在东二环某售楼处，记者了解到7月份3位买房人的故事。前两位都是国内客户，民营企业的老板。企业要在北京设立分部，和大多数国内企业的老板一样，首选东二环附近，那里紧临长安街，和国家各部委机关相临。这两位客户同一天来选房，当时就定下来了，每人买8套。

    相对于纯写字楼，中小型企业一直是更青睐商端公寓。以东二环为例，华润大厦的租金在20美金/平方/月，而高端公寓的价格则在15美金/平方/月。从租金上，高端公寓的租金比起纯写字楼要占有一定优势。从需求上，对于成长型企业，企业形象的要求并不是很高，他们更喜欢在室内大做公司形象LOGO墙。

    针对公寓不能用作商住的说法，全经联秘书长杨乐渝认为，公寓用作商住谈不上取消，会有限制，比如不能在门前挂水牌。注册上也没有取消只是控制。决定居住的性质取决于业主委员。但是相关政策要求商住限制一些行业，比如歌舞厅、危险品生产等之扰民、不安全因素。

    很多人都认为中小型公司需求的面积偏小，比如在200平方米以下。但是仅从7月份的销售表现看，200—800平米的大面积公寓市场需求同样强劲。

    第三位客户是一位华裔英国人。他曾经犹豫过，究竟在伦敦买还是在中国内地买？现在伦敦房价并不是很高，是个抄底的好机会。但是他不知道英国的经济什么时候能够回暖？最短需要多长时间？比如钱投资了以后，英国市场是3年？还是5年才复苏？

    而如果在中国投资，这个风险系数就会大大降低，基本上一年之后就开始增值了。

    据该售楼处销售王经理介绍，国内客户投资客购买的面积多在120平米以下，如果是办公，则根据需求而定。而海外客户偏重140平米以上的户型，即便是投资。比起投资回报率，海外客户更看重长线升值。顶级地段的稀缺资源具备不可替代性，所以具备不可抗拒的抵御市场风险能力。

    根据统计，现在港澳的客户比东南亚的客户明显比例上升。地产中国网豪宅主编傅硕分析认为，港澳的经济和内地联系越来越密切，受到金融危机相对较小，而东南亚国家的经济命脉一般掌握在欧美国家手中。这也是东部市场港奥人士购买增多的原因之一。

房价的高限到底在哪里？

     东部豪宅老总最关心的问题就是，到底上涨多少才是合适的？我现在到底卖便宜了多少？豪宅市场的房价天花板到底在哪里？

    禧瑞都总经理罗烨认为，“我预计5年以后豪宅市场存量房会逐渐缩小。起到调价作用的还是一个市场的供求关系，很多人看准了地区的核心价值，还有一些国际上同类型城市的比较，北京CBD的房价属于价格洼地，海外资金看好了它的长线升值潜力。另外，价格市场是随综合因素变化的，不是绝对有规律的。”

    记者8月4日走访了部分售楼处，以记者的身份选购楼房。在访谈中感觉到，银行最近一周的信贷政策比上半年明显偏紧。中原地产销售李文杰认为，高端客户最敏感的就是货币政策的调整。

    很多业内人士表示，对现在的房价看不懂。

    地产中国网豪宅主编傅硕认为，对价格都看不懂，就是对市场看不懂。原因在于最近政府对市场宏观调控随机性太强。

    他认为，下半年将会平稳上升，不会像剑鞘攀升。所以从7月中旬银行货币政策来看，对市场有影响，在调整期，要有一段时间，明年1-2月如果市场稍紧后又会释放一部分刚性需求，然后上升，就是这样平稳上升。具体一点，3环内上半年增幅在10%以上，下半年会有一个缓慢上升的同时有一个调整期。

   就今年的形势而言，禧瑞都罗烨总经理表示，政策上即使再严格也不会在今年体现的太明显，因为从今年的经济形势上看，相关产业链随着地产也有10%左右的增幅，要确保整个宏观经济的大局，就不能在这方面打压的太厉害，而是需要采取更加灵活务实的政策。