这两天在合肥出差看项目，一边和合肥拓展圈的人觥筹交错，一边思考着开发商疯狂的造城运动。

先看一奥莱的项目

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项目总占地面积8500亩，400万住宅，40万配套商业及3000亩水系，开发这个地块，无异于一场造城运动（注：此项目距离合肥市区40公里）。

思考

1.项目中的居民从何而来？

来源有这么几类：1）合肥市民   2）周边县的居民（主要是公务员）  3）回迁户   4）投资者

2.项目中居民生活来源？

这个问题主要是为了理解项目中的居民是否可以成为项目的主要消费群。

项目中商品房不外乎两种目的，投资和自住。投资对于项目的意义不大，不是项目的常住人群。自住的话，自住居民的生活来源和消费实力如何？

40公里，是北京从石景山苹果园到通州果园的距离，开车在合肥这样的城市上班有点不靠谱，从这个角度看，合肥市民的可能性不大。

回迁户，从农民到退地上楼，消费力水平还是有限的。周边县的居民，我想有钱的也不会是多数吧，从这个角度上看，400万平的住宅还是会有压力，成为商业的支撑有些吃力。

3.商业是否能吸引40公里外的市民？

折扣的奢侈品是否能够让40公里外的市民乘车而来？商业是否依旧有如此魅力？

开发者的开发逻辑：聚焦一大票奢侈品牌，做一个奥特莱斯，加些娱乐餐饮配套，消费者就来了。

疑问：奢侈品折扣店是否依旧有吸引力？

在奢侈品遇冷，快时尚兴起的当下，公款消费收紧，奢侈品扎堆的奥莱物业是否魅力依旧？消费者的口味在转，消费习惯在变，可以通过网购，有身份的人也可以出国够买，还可以代购，多重渠道在冲击着奢侈品的销售。

4.入与不入

影院业态在奥莱下属于配套地位，远离城区40公里，周边住宅刚开头，是否能做？做商业，周边有人心不慌，周边无人心抓狂。影院完全依靠整体商业的运作，商业运作的好，影院好。商业运作不好，叫天天不应，叫地地不灵，一种破釜沉舟，深陷绝地的状态。

影院业态属于一种温饱业态，指它发不了财，但投资还大。一个影院项目顶二十个餐饮项目，在席间和做餐饮的朋友开玩笑：“你一个店进当然压力不大了，大不了撤。我这一进，那就相当于二十个店一起进，叫谁也得掂量一下。”

5.一座消费城，闭不住的环

消费城，无法闭环，很容易成为一座睡城或者鬼城。只负责消费，收入来源不在这里，养不活周边人群，就很难闭环和造城成功。