(一)“二次房贷”“遏制”了谁

 海南房价暴涨是在全国轰轰烈烈讨论“国11条”时发生的。“遏制投资和投机”始终是政策的重点。所以就有了使2008年楼市“低迷”的“二次房贷”政策又被复旧。首付提高到40%，甚至还有人积极的提议为50%。但是面对海南房价暴涨这一事实，首付提高到100%又能怎么样！对那些无需向银行借贷的人来说，或许政策也只是一种摆设而已。其实从海南房价暴涨就可看出，真正的“投资和投机”者根本就无法“遏制”。“ 房价每天上涨1000元，买白菜还要挑选一下呢，买房连选都不选，一买就是几套，实在太夸张了。”这一些都是海南近一个月来的真实写照。而真正叫苦不迭的是当地老百姓，或许他们中有些人在“二次房贷”没变的情况下，也可享受一下“利好消息”刺激所带来的成果(哪怕也是属投资)。但是由于又复旧了的“二次房贷”政策，无奈或许是最好的解释了。

“二次房贷”政策的又复旧，给那些憧憬房价下跌的人，又一个希望。面对2010年开局一个月以来，全国大多数城市楼市成交萎缩，观望气氛浓重。媒体和官方可以把这一现象解读为政策显现。也可以解读为“全国大多数城市的“投资和投机”现象，得到“遏制”了！但是在海南房价暴涨面前，这个命题根本不能成立，甚至是一个伪命题！因为“投资或投机”的主体，始终是那些雄厚实力的自由资金人。这一部分人的资金，政策根本就不可能“抑制”！这种情况其实在2009年年底已经发生过，用3.53亿资金拍下了54套豪宅。通过以上分析，我们是否可想象一下“二次房贷”政策“遏制”了谁？是否只是“抑制”了改善性需求者。因为“二次房贷”政策，那些受制于资金问题的“工薪族”们，只能眼睁睁地看着房价上涨而望房兴叹呢。

(二)房价的问题始终决定于供需

 海南的房价暴涨和利好政策刺激有关，其中吸引了国内外购房客蜂拥而至。有资料显示“有一位外地老板一次性买下60套房子，并将房款一次性付清”。因为房市“火爆”，海南不少楼盘未开盘甚至尚未办理预售许可证，就开始收取高额“定金”或“诚意金”。当有记者咨询一些“准楼盘”的预售价时，答复均是：现在说不准，想购房就先交定金，排号等吧。或许还有一些开发商们，看到楼市“火爆”后，借机捂盘惜售，过度哄抬房价现象。不管从那个角度上说，供应不足，无法解决房价上涨问题。所以决定房价涨跌的因素始终在于供需。而调控政策只会带来暂时的观望，在房价被越调越高的阴影之下，也会显得越来越弱。
(三)地方规定形同虚设

 如果说“二次房贷”政策，对那些去海南“投资或投机”根本就不起作用的话，那么地方上的一些规定也形同虚设。如此情况下房价暴涨是必然。据《第一财经日报》报道，楼市遭遇外地投资者爆炒，三亚房价持续飙升引发外界高度担忧。三亚市城乡建设和住房保障局局长李洪海2月2日透露，上月底该局下发了关于抑制楼市炒作的通知，其中，对于前往三亚购房的外地人准备采取限制购房的措施，规定一个身份证只能购五套房。李洪海表示，部分炒房团动辄就购买十多套房甚至更多，三亚市的此举意在防止对房地产市场进行过度炒作。在如此规定下， 三亚某开发商负责人表示，炒房者今后要一人购置多套房产，只需要携带更多的身份证或者别人代劳，就可以轻而易举规避对外地人实施的数量限购政策。更有业内人士对此政策直言：一人买五套房，这还是限购吗？这样规定难道就能“防止对房地产市场进行过度炒作”吗？