莱维特小镇：美国“经济适用房”的成功样本 

原题：莱维特：建造美国的“经济适用房”
作者：亚夫 　
源自：《中国商界》杂志（2008年第2期）　
  
     1945年以后，美国老兵在“我们要回家”运动中大批回国。1946年降生婴儿达到400万。当时美国最少需要500万套住房，但破土动工的只有几万幢。杜鲁门总统要求国会通过法令，规定房屋最高限价和授权他将全国建筑物资的半数用在营建廉价房上去，这一提案遭到建筑业界的极力反对，法案无法通过。
　　这时，一个叫做威廉·莱维特的人创造了一种新的造屋模式，他在长岛的纳索县买了一块1500英亩的马铃薯地，全部预制构件，每家同一式样，他以流水线的方式建造了第一批1.75万户住宅。这种“莱维特”式住宅因造价低廉、经济实用，很快被各地效仿。一时间，美国的版图上如雨后春笋般地出现了许多以“莱维特”命名的小镇。
　　莱维特镇成为二次大战后美国普通人实现有房梦想的地方。

　　莱维特低成本造屋模式
　　亚伯拉罕·莱维特是一名地产律师，1929年创立了莱维特父子公司，他的儿子威廉·莱维特为董事长，另一个儿子阿尔弗雷德为副董事长兼首席设计师。
　　1941年，这个家族企业与美国海军签订合同，在弗吉尼亚州的诺佛克建造2350套房屋。为了在规定期限内完成，莱维特公司把房屋建造分成27个独立的步骤，先铺设混凝土板，再安装预制柱、梁和木质外墙，最后安装室内电器。各工种的施工队伍在每个楼里重复着他们特定的任务，所有工序井井有条。公司还大批量买进原材料，子公司生产木材、混凝土。木材都在工厂按照预定的尺寸切割，混凝土采用预制构件，将尽量多的工作在现场以外的工场完成。详细的分工大大提高了生产率。
　　莱维特公司雇佣不属于工会的非熟练工人，对非熟练工人实行记件工资，而不是小时工资(加入工会的工人一般实行小时工资)，比如铺设屋顶的工人，每完成一个屋顶可以挣到60美元。
　　1944年，美国国会通过了《退伍军人再就业法案》，开始实施退伍军人住房贷款担保计划：一个符合条件的老兵可以获得一笔低利息的抵押贷款用于购房，首期款只需支付5%甚至不用花钱。
　　1947年5月国会众参两院先后通过议案拨款3350万美元，计划建设20万套房子以满足退伍军人临时住房之需。1948年的联邦住房法把买房贷款利率降低到5%，把偿还贷款的期限延长到30 年。
　　1600万退伍士兵手拿《士兵福利法》和退伍军人事物管理局的低息担保，希望能够住上自己的房子。政府赞助的联邦住房管理局 (FHA)，负责确保在申请抵押贷款的过程中，购屋者及贷款机构都有保障，同时为银行和建筑商提供担保，再加上当时纽约长岛地区的农场土地价格很便宜，构成了廉租房出现的天时地利。
　　莱维特父子公司在长岛的土豆田里看到了商机，他们在长岛中部的亨普斯特德购买了6000英亩马铃薯田，在那里建造小型的、多数人买得起的房子。
　　莱维特公司把住宅直接建在混凝土板上，这样建造速度更快、价格更便宜。在产量高峰时期，公司每天可以竣工35套住宅。莱维特式房子按照统一的模式打造，只在外立面颜色、屋顶线、窗户的布置方面有差异。厨房和卧室的家电齐全，能够满足年轻退伍军人的家庭需要。到1951年钉上最后一个钉子，17447套房子矗立在莱维特镇。

　　10美元就能搬进新居
　　莱维特镇最初的房子只有4个半房间：两个卧室，一个起居室，一个厨房、厕所还有一个阁楼，并不比那些退伍兵离开的城市公寓大多少，当地报纸说“也许这并不是那些士兵在大洋对岸的散兵坑里梦想的家，但是这已经足够了”。随着退伍军人收入的提高和家庭规模的扩大，后来建造的莱维特住宅扩大了面积，并增加了一些设施。
　　开始莱维特镇的房子只用来出租，租金是每个月60美元，一年后只要花6990美元就可以买下来。1949年3月，房子开始销售，1000多对夫妻来到销售处，每天前来购房的人都排起了长队。为了方便购房者，莱维特公司将房屋销售简化成简单的两步，每步只需要半小时。简化到后来，购房人甚至可以在3分钟内选定房子并签订合同。这对于那些从来没有买过房子的顾客来说，购房就变得非常简单。
　　大多数的顾客都是退伍军人，他们除了交付10美元的房地产买卖手续费外，可以不付任何预付定金就搬进新居，每个月只需交付本金、利息、税收、保险等共计56美元，比租房还便宜。两居室的房子都安装了现代化器具，而0.25英亩的占地提供了足够的扩建余地。
　　很快莱维特式住宅变得供不应求，1951年莱维特公司在宾夕法尼亚州建造了第二个莱维特镇，为费城和美国钢铁公司的钢铁工人提供住房，从9000美元的经济型平房到1.09万美元的乡村别墅，最高价格不超过1.69万美元。第二个莱维特社区有3个校区，5个游泳池，1个社区中心，1个“乡村俱乐部”，还有一些图书馆和公园，极大方便了居民的生活，并为当地创造了许多就业机会。
　　1955年，莱维特公司在前两个莱维特镇的基础上进行了改进，在新泽西州建造了第3个莱维特镇，共有3种建筑风格，户型分为3房和4房，一套住房从1.1万到1.45万美元不等。这次设置了一定的门槛：首期款100美元，年收入必须保持5500美元以上(当时美国家庭年均收入约5000美元)。
　　莱维特式住宅因造价低廉、经济实用，很快地被各地效仿。60年过去了，这些住宅依然很好地发挥着居住功能，并形成了独特的郊区文化。最初建于长岛亨普斯特德的莱维特式住宅还独树一帜，成了美国文化的标志之一。
　　1950年7月的《时代周刊》把莱维特镇作为封面故事，称该公司的老板威廉·莱维特“对一个极其古老的传统行业进行了一次强有力的现代化变革”。

　　莱维特镇的历史变迁
　　莱维特镇的迅速崛起曾招致各种各样的批评。都市史家路易斯·芒福德(Lewis Mumford)抱怨莱维特镇单一的环境让人无处可逃，将导致居民压抑、孤独和社区文化的退化，将成为新的贫民窟。
　　多罗西娅和弗雷德从1948年9月起就一直住在莱维特镇，他们经历了这种翻天覆地的变化。多罗西娅说，“开始我们大家都一样，都没什么钱”。多罗西娅在二战时是个护士，在欧洲战场遇到了她未来的丈夫。“我们搬到这来以后，没钱没桌子，一直用橘篓凑合着”，1954年他们才买下了已经租住6年的房子，当时还从邻居那借了400美元才凑足了需要交的1000美元。“那真是困难时期” 弗雷德说，后来这对夫妻眼见着很多朋友和邻居相继搬走。
　　莱维特镇人的搬迁从50年代就开始了，卡车把年轻的夫妇和他们的全部家当带到更远的地方。“我们发现搬走的人越来越多，不但有退休的老人也有年轻人离开。很多家庭都搬到新泽西南部、纽约北部、宾夕法尼亚州和佛罗里达州等地”莱维特公司的塞拉·伦道夫说，“如果在远处找到工作，人们会算一笔账，打算搬不搬家的底线是怎样更便宜，而结果是，即使工资不增加，搬到大房子，还是搬家合算”。
　　美国作家马歇尔·波兰说，60年代，我的父母开始找房子的时候，莱维特镇已经不再考虑之列了。到了50年代末期，很多莱维特镇的居民消费升级(Trading up)，搬到了更高一层的社区。他们随着长岛高速公路的蔓延而分散到沿线附近。到60年代中期，很多莱维特镇人搬到了萨克福县等长岛各地。
　　现在，房地产价格不可遏止的暴涨和高额财产税也已经改变了莱维特镇的面貌。到1967年，莱维特镇的房子已经是原来价格的两倍了，经过装修改进的房子已经爬升到原来的三倍，在过去的20年里，美国的房地产价格扶摇直上，原来价值7900美元的莱维特镇房子到2007年已经可以卖到40万美元以上。
　　今天漫步在莱维特镇，你一定会忘记它曾经的历史。走在那条著名的亨普斯特德大道，经过那些商业大卖场和号称“世界上任何地方的珠宝”都可以买得到的当地跳蚤市场，你会觉得这可以是美国任何别的地方。如今美国最大的家庭装饰品与建材零售商，家得宝(The Home Depot)已经占据了当地市场。在此你可以看到摩洛哥风格的柱廊和模仿华盛顿总统的弗农山庄的住宅。但是如果你想找到原始的、没有更改的莱维特房屋，终将徒劳而返。