企业自持商品住房，另一种小产权房

 

舒圣祥

 

去年，北京提出了“企业自持商品住房”政策，鼓励房地产开发企业将所竞地块的部分住宅作为租赁房源。目前，北京市已经有至少8个地块将在未来提供自持商品住房的租赁服务。

 

作为楼市“租售并举”的重要支撑，企业自持商品住房被众屌丝寄予了很大期待。然并卵，这些将在未来用于租赁的住宅，并没有我们想象的那么便宜。

 

企业自持商品住房怎么租？首付交十年租金，然后再交二十年押金。租金比周边同类租赁均价要高，因为“术业有专攻”，这是崭新的专门用来租的房子。

 

以“中国铁建理想家”楼盘为例，周边100平米的两居室租金每月5000元。哪怕就以这个价格计算，一年的租金也要6万，十年租金60万，二十年押金120万。

 

想在这里租住10年，至少需要预交180万。而周边50平米的二手房价格，不过240万。

 

也就是说，你租10年这种房子的钱，足够付一套同地段同类房源的首付，甚至装修费也有了。

 

那么请问，你会选择去租这种房子，还是会去买房子？不傻的人，都能想明白。

 

外面租房子都是押一付一，没有这种押二十年付十年的租金收法啊。很多人可能要骂了，开发商太黑了，租10年的房，竟然要一次付这么多钱，太不合理了。

 

别啊，开发商是有承诺的。“如果在外面租房子，租几十年这房子也是人房东的，不是你的，但是你这个交了租金，这房子就是你的了。”

 

什么意思？让你租10年，其实就是卖给你，这房子就归你了，今后也不找你收租了。

 

还有这么好的事？房子租10年就归租户？这和过去的典房制度，其实有点像。只不过，开发商不退租金，租户也不退房子。

 

那这不是好事么？花10年租金就买一套房啊。好归好，问题是政府不承认，也就是说，你办不到房产证。这样的企业自持商品住房，其实就是另一种小产权房。

 

搞了半天，就搞出来个小产权房，这一通改革新政，弯子绕的有点大啊。

 

其实，以租代售并不是什么新发明。过去，开发商为规避限购，也与购房人签“租房协议”，收取的“租金”其实就是购房款。

 

现在，为了满足相关部门出让土地时关于企业自持商品住房的要求，开发商玩的还是一模一样的小花招。

 

企业自持住房，主要有两种，一是鼓励国企拿出自有用地建设保障房，这个在形式上很像倒退回了“福利分房”，员工和企业的关系被绑得更紧，因此颇有争议。

 

另一种则是普通的开发商拿地，建起来的房子只用于租赁。但是很显然，企业自持商品住房，开发商并不乐意。

 

为什么？一个重要原因，是开发商都希望能尽快回收资金，这样才能维持运转，才能接着拿地盖房子。现金流是生死线，开不得玩笑的。

 

另一个重要原因，是租金跟随市场变化每年都在变，长租并不划算，后面市场租金上涨，对开发商很不利。

 

租客去市场上租房子，想一次签个十年租约，是很难签得到的，一般最多签一年，后面可以续签，但租金得按市场价浮动。

 

而且，开发商是盖房子卖房子的，租房子这事儿并不在行，花钱花精力，还不挣钱。不如想个法子，以租的方式一次性卖掉。

 

明明要建专门用于租赁的房子，结果变成了“以租代售”，搞出来一堆小产权房。相关部门当然很生气啦，后果当然很严重啦。

 

据说，处罚十分严厉，会被纳入“黑名单”，取消企业后续参与北京土地招拍挂资格，甚至对其开发资质予以降级或者注销。

 

可是，怎样叫租，怎样叫售，边界到底在哪里呢？

 

收十年租金，二十年押金，那也是租啊。按押一付一的标准，收十年租金，总该可以收十年押金吧？

 

严厉的处罚或许有助于遏制企业自持商品住房的变相销售，但对于提高企业自持商品住房的市场效果，完全不起作用。

 

强扭的瓜不会甜，只会使企业自持商品住房彻底鸡肋化，不仅开发商心不甘情不愿，租客也会避而远之。

 

因为在通胀背景下，今天的钱永远比明天的钱值钱，一次性预付十年租金，谁傻谁知道。

 

就当是买房吧，可小产权房本身就不能买啊。哪怕是“只住不炒”，能住就行，不指望升值，如今连“十年后归你”的承诺，开发商都不许做，那还租个屁呢。

 

市场化的租售比摆在那里，单靠租金很难挣到钱，开发商的现金流一般都很紧张，必须尽快回笼资金，这些都是客观现实。

 

社会上的私人房东，之所以愿意掏钱买房子，然后出租给别人，看重的是房价涨幅，而非租金本身。

 

要发展租赁市场，与其搞企业自持商品住房，还不如放开限购，让那些有志于为市场提供租赁住房的人，都来买房子。

 

怕人钻空子炒房，可以做一些限制规定，比如所购房源必须在统一平台上对外出租，且不得低于多少年限等等。

 

话说回来，炒房客的房子，除了自己住的，基本上都在出租。这个意义上，他们可是繁荣房屋租赁市场的功臣啊。

 

对，炒房客是有益于社会，有益于他人的。与其折腾开发商，何不给他们正名？

 

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