舒圣祥（微信公众号：书生香评）

最近，这样一条消息备受关注：在温州，一些20年土地使用权的房子到期。有人分析，如果按照温州现在的地价，那一套300万的房子，可能就要补缴100万的土地出让金。

听到这个消息，很多人感到吃惊，因为他们之前从来没有想过这个问题：我们的房子原来是建在租来的土地上的。既然是租来的肯定就会到期啊，到期了之后怎么办呢？那房子不成“空中楼阁”了吗？

那可是房子啊，国人最主要的家庭财产。对大多数人而言，那是一辈子，甚至几代人几辈子，用血汗钱堆出来的。如果买到的只是一堆钢筋水泥，底下的土地会到期，那不就成了纯粹的消耗品吗？就像汽车一样，从买来的第一天起，只会一去不回头地贬值。

这显然是个关涉公民切身利益的大问题，关系到对公民最核心的家庭财产的保护。

A

关于住宅用地使用权到期，《物权法》只有一个“自动续期”的模糊说法。至于怎样自动续期，如何续期，只字未提。这并不是当年那帮立法者偷懒，回避关键问题，或者没有意识到这个问题的重要性，实在是一种没办法的妥协，如果不是选择搁置争议模糊处理，《物权法》哪能那么快出台。

《物权法》“自动续期”的模糊表述，在立法之初其实是个巨大进步。只不过，此一时彼一时，继续模糊并且始终模糊下去，肯定不是办法。自动续期到底应该怎么续？70年后，我们的房子何处安放？

B

如果简单做个调查：买房子的时候，有没有看过土地使用权还剩多少年？我想，关注过这个的人，恐怕还真不多。

有的房子土地是商用性质，本身只有40年产权，囤了几年地转了几次手开发再搞个几年，卖给你的时候可能剩下30年都不到。还有人，买了土地使用权20年的二手房，刚买到手，土地就到了期。

如果大家都关注土地剩余期限，肯定应该在房屋交易价格上有所体现，二手房就不应该和一手房一个价，70年产权的房子也不应该和40年产权的房子一个价。现在大家好像都不管这个，说明一个问题，那就是，我们其实是按照永久产权的模式来买房卖房的，大家潜意识里都认为，70年到期后无偿续期那是天经地义的事。

可是，从那些已经到期的房子看，免费续期恐怕只是公众的一厢情愿。除非国家明确规定，否则，能有把土地再卖一次的机会，地方上能放过吗？正愁地都卖完了，土地财政无以为继呢；这下好了，到期了可以再卖一次。

显然，如果国家迟迟不从整体上明确如何续期，地方上难免会将这个演变成土地财政的2.0版，这对产权人肯定是不公平的——我们明明是扯了证的房东，却又全部都是国家的租户。我们明明看见自己的房子在升值，却又忧虑“地之不存，房将焉附”……

C

孟子曰，有恒产者有恒心。很难想象，在70年的土地上，能生长出对这个国家恒久热爱的公民和百年的建筑，也很难想象，在40年的厂房里，能生长出百年基业的企业。

要解决70年后民众的房屋何处安放的问题，需要国家尽快立法。而具体解决的方法，勉强可以分为三种。

一种是像现在那些已经到期的20年产权的房屋一样，收取出让金续期，有的收的人性一点，有的收的狠一点，反正都要收，这大概是地方上最欢迎的，却是公众最反对的。

第二种呢，是免费续期，也就是不再收钱，直接将住宅土地使用权延长若干年。这是公众最欢迎的，但好像也有问题。因为20年产权、40年产权、70年产权，不同的土地批租期限，在出让时的价格肯定不一样。就像你去租一个房子，有的缴了20年租金就可以免费住，有的要缴40年才可以，最长的要缴70年才可以，这似乎有点不公平。

最后一种，就是赋予公民私人住宅永久产权，承认私人住宅土地归私人所有，或者形式上不承认，但将土地使用权的期限扩展到足够长，承认实质上的永久产权。

D

我支持的当然是最后一种，理由如下：

一方面，如果没有永久产权或者实质上的永久产权，那么房子就不是什么真正意义上的财产，而是个一天比一天不值钱的消耗品。从国外学来的房地产税，是名副其实的财产税。没有土地产权的房子如果连财产都不是，怎么能名正言顺地收财产税呢？

另一方面，它也可以解决上面提到的不同土地使用权年限，免费续期的公平问题。土地到期了之后，才被赋予永久产权，才需要缴纳房地产税，没到期的还在土地租期之内的，就不用缴房地产税。这就相对公平。你是20年产权的，你先到期了，你先得土地永久产权，同时也先缴房地产税；你是70年产权的，你就晚缴房地产税，公平合理。

我知道有人会说，缴房地产税不还是缴钱吗，这和第一种缴出让金续期有什么区别。真有区别，而且很大。一来，续期只能续个几年，而这个是永久产权；二来，续期要一次性缴一笔不菲的出让金，房地产税不用一次性拿出那么多钱；最后，也是最关键的，房地产税说了这么多年，肯定是要开征的，逃也逃不掉，续期出让金却是可以免去的。

70年后，让我们的房子和灵魂，一并安放在拥有永久产权的土地上，真正实现“有恒产者有恒心”，这是我的看法，也是我的期待。

舒圣祥

2016.4.22

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